Sprzedaż mieszkania ze służebnością – czy można? Czy można sprzedać mieszkanie, które otrzymaliśmy poprzez umowę dożywocia? Takie pytania zadają sobie osoby, które otrzymały od rodziców lub dziadków mieszkania z uwagi na fakt, iż zdecydowały się wziąć najbliższych pod opiekę. I chociaż kodeks cywilny przewiduje w swojej treści kilka rozwiązań, których celem jest zapewnienie dachu nad głową naszym najbliższym, to instytucje te nie powodują zakazu sprzedaży nieruchomości, chociaż z całą pewnością ją utrudniają
Mieszkanie ze służebnością – co to takiego?
Przepisy prawa przewidują istnienie służebności osobistych, czyli ograniczonego prawa rzeczowego ustanawianego na rzecz osoby fizycznej najpóźniej do końca jej życia. Służebność osobista najczęściej przyjmuje postać służebności mieszkania. W takiej sytuacji osoba, na której rzecz służebność została ustanowiona, ma prawo do korzystania z całego mieszkania bądź z jego określonej części. Służebność mieszkania, jak każda służebność osobista, dotyczy jedynie osoby, na rzecz której ją ustanowiono. Jest niezbywalna i nie można przenieść jej na inny podmiot. Służebność mieszkania (i każdą inną służebność osobistą) można ustanowić jedynie na rzecz osoby fizycznej. Ustanowienie jej na rzecz osoby prawnej (chociażby spółki) będzie nieważne.
Osoba mająca służebność mieszkaniową może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jeśli dzieci zostały przyjęte gdy były małoletnie to uprawnienie do zajmowania przez nie mieszkania trwa nawet po uzyskaniu przez nich pełnoletności.
W przypadku ustanowienia służebności mieszkaniowej można umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Jest to swoisty wyjątek od tego, że co do zasady wygasa ona z chwilą śmierci uprawnionego.
W modelowym rozwiązaniu rodzice lub dziadkowie darują własność nieruchomości dzieciom lub wnukom. Ci zaś ustanawiają na ich rzecz służebność mieszkania ograniczoną na przykład do jednego pokoju.
I chociaż mogłoby się wydawać, że dożywotnia służebność powinna wstrzymać sprzedaż domu to nic bardziej mylnego. Mieszkanie ze służebnością można sprzedać tak jak mieszkanie bez niej. Trzeba tylko pamiętać, że pomimo sprzedaży mieszkania, dożywotnia służebność mieszkania będzie w dalszym ciągu je obciążać. Osoba uprawniona do korzystania z mieszkania obciążonego służebnością, w dalszym ciągu będzie mogła je zajmować.
Czy można żądać zniesienia służebności mieszkania?
Tak jak możliwa jest sprzedaż mieszkania ze służebnością tak możliwe jest zniesienie służebności mieszkania (nawet ustanowionej dożywotnio). Jest to dopuszczalne w sytuacji gdy służebnik (czyli osoba uprawniona) dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. W takiej sytuacji możliwe jest żądanie zamiany służebności mieszkania (nawet dożywotniej) na rentę. Dotyczyć to może na przykład takich sytuacji, w których służebnik nie respektuje zasad obowiązujących w domu, w którym może mieszkać.
Pytanie tylko, czy znajdziemy kupca na nieruchomość obciążoną w taki sposób?
Umowa dożywocia
Drugą instytucją, której celem jest zapewnienie miejsca do zamieszkania osobom chociażby starszym jest umowa dożywocia. Polega ona na tym, że zbywca nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy tj. przyjęcia go jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania go w chorobie oraz wyprawienia mu pogrzebu.
I chociaż mogłoby się wydawać, że w takiej sytuacji nie ma możliwości zbycia nieruchomości to nic bardziej mylnego. Przepisy prawa przewidują, że zarówno mieszkanie jak i dom nabyte na podstawie umowy dożywocia można sprzedać. Co jest jednak kluczowe, w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Wobec tego, jeśli sprzedaliśmy mieszkanie obciążone dożywociem, to nabywca będzie zobowiązany razem z nami do świadczeń na rzecz pierwotnego zbywcy.
Czy można wypowiedzieć umowę dożywocia?
Przepisy prawa nie przewidują co prawda możliwości wypowiedzenia umowy dożywocia, ale wskazują, że w pewnych sytuacjach możliwe jest zamienienie prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Zgodnie z artykułem 914 kodeksu cywilnego: „jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa”.
Jak widać, przepisy prawa przewidują rozwiązanie, w którym nabywca nieruchomości sprzeda je dalej. W związku z tym, że prawo dożywocia oparte jest na szczególnej więzi osobistej i dotyczy najbliższych osób, słusznie przepisy prawa przewidują możliwość rozwiązania tego stosunku prawnego.
Czym jest renta?
Zarówno przy rozwiązaniu służebności osobistej jak i rozwiązaniu umowy dożywocia pojawia się pojęcie renty. Renta według kodeksu cywilnego polega na obowiązku dostarczania świadczeń okresowych w pieniądzu bądź rzeczach oznaczonych co do gatunku. Może tu chodzić o pożywienie, wodę, opał lub inne środki. Wobec tego, zobowiązany z tytułu służebności osobistej lub umowy dożywocia, w sytuacji gdy stosunki te uległy rozwiązaniu, będzie zobowiązany do zatroszczenia się o uprawnioną osobę.
Sprzedaż mieszkania ze służebnością – czy to realne?
Przepisy prawa przewidują możliwość sprzedaży mieszkania lub domu obciążonego służebnością dożywotnią bądź umową dożywocia. Nie zwalnia to jednak z obowiązków wobec uprawnionego. Ponadto, nieruchomości obciążone takimi prawami nie cieszą się zbytnią popularnością na rynku wobec czego, jeśli planujesz sprzedaż nieruchomość obciążoną w taki sposób, to rekomendujemy, aby najpierw zadbać o rozwiązanie tego prawa, a dopiero w dalszej kolejności oferować mieszkanie na rynku.
Niezależnie od tego, jaką sytuację prawną ma Twoje mieszkanie, nasz skup mieszkań chętnie pomoże. Wystarczy, że wypełnisz formularz potrzebny do wyceny online.
