Sprzedaż mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, jest dużym przedsięwzięciem, które może trwać nawet miesiącami. Aby cała transakcja przebiegła w uporządkowany sposób strony bardzo często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Na pytanie czym taki dokument jest oraz dlaczego warto go zawrzeć odpowiedź znajdziesz poniżej.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna jest umową nazwaną, uregulowaną w treści kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (zwanej umową przyrzeczoną). Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Gdy mówimy o umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania, umowie przedwstępnej sprzedaży działki czy też o umowie przedwstępnej sprzedaży domu to jej elementami przedmiotowo istotnymi będzie przedmiot i cena.
Zarówno przedmiot jak i cena umowy przedwstępnej powinny być określone w bardzo szczegółowy sposób. Gdy opisujemy nieruchomość, to należy podać jej rodzaj, wielkość, a także numer księgi wieczystej (jeśli oczywiście jest założona dla nieruchomości). Warto jest dokładnie opisać, jaki jest stan księgi wieczystej w dniu zawarciu umowy (opisując poszczególne działy i ich stan). Do umowy warto dodać taki załącznik jak odpis z księgi wieczystej, a także wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
Jeśli chodzi o cenę, to określenie jej nie powinno sprawić problemów. Pamiętajmy, żeby zawsze wskazać walutę, w jakiej będzie miała zostać uiszczona. Jeśli cena nie będzie uiszczana jednorazowo, pamiętajmy o tym, aby określić w umowie wysokość poszczególnych lat i termin ich płatności.
Pamiętaj, umowa ta nie jest umową rozporządzającą, a zobowiązaniem stron do podjęcia dalszych kroków. Stanowi to pierwszy krok do zakupu lub sprzedaży mieszkania. Aby można było ją w odpowiedni sposób wyegzekwować (na przykład gdy jedna ze stron będzie się od niej uchylała) trzeba wskazać termin, do którego umowa przyrzeczona będzie miała zostać zawarta.
Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej
Może się zdarzyć tak, że w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie zostanie wskazany termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Na szczęście, nie spowoduje to nieważności umowy przedwstępnej. Zgodnie bowiem z artykułem Art. 389 § 2 kodeksu cywilnego „jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.
Co oznacza powyższy przepis? W każdej z umów powinno być wskazane, która ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli więc nie wskazaliśmy w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania, działki czy też innej nieruchomości konkretnego terminu, w ciągu którego trzeba zawrzeć umowę przyrzeczoną to strona uprawniona do żądania jej zawarcia może taki termin wyznaczyć. Jeśli każda ze stron (sprzedający i kupujący) są do tego zobowiązanie, to wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która dokonała tego wcześniej.
Pamiętajmy jednak, że związanie umową przedwstępną nie jest wieczne. Umowa przedwstępna sprzedaży czy też zakupu (w zależności czy patrzymy ze strony kupującego czy sprzedającego) mieszkania czy działki, jeśli nie wskazaliśmy terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej „traci swoją ważność” jeśli w ciągu roku nie wyznaczono terminu na zawarcie umowy. Co to oznacza? Po upływie roku nie będzie można żądać zawarcia umowy jeśli żadna ze stron nie złożyła oświadczenia w tym przedmiocie.
Forma umowy przedwstępnej
Wielu osobom wydaje się, że umowa przedwstępna, skoro dotyczy sprzedaży nieruchomości gruntowej (działki), mieszkania czy też domu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji rezygnuje z jej zawarcia, chcąc uniknąć dodatkowych kosztów. A co na temat formy umowy przedwstępnej mówi prawo?
Dla samej ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana szczególna forma. Nawet jeśli zostanie ona zawarta jedynie w formie pisemnej (a dotyczyła nieruchomości) to i tak będzie wiązać strony. Jednakże, w takiej sytuacji zabezpieczenie transakcji będzie zdecydowanie słabsze.
Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie, w jakiej umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta ( a więc w przypadku mieszkania, działki, domu – w formie aktu notarialnego) wówczas, jeśli jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Nastąpi to na podstawie artykułu 64 kodeksu cywilnego oraz artykułu 1047 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którymi prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. W takiej sytuacji wyrok sądu orzekający, że druga strona jest zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc do złożenia oświadczenia woli) zastąpi to oświadczenie.
Jeśli jednak umowa przedwstępna nie zostanie zawarta w formie wymaganej dla zawarcia umowy przyrzeczonej – a więc de facto w każdej innej formie, która nie jest aktem notarialnym, wówczas strony będą chronione w dużo słabszy sposób. W takiej sytuacji bowiem żadna z nich nie będzie mogła żądać zawarcia umowy, a jedynie żądać odszkodowania od strony, która uchyla się od zawarcia umowy. Odszkodowanie to będzie określone jedynie w granicach umownego interesu umownego, czyli w takim zakresie, w jakim liczyła na zawarcie umowy.
Dodatkowe postanowienia umowy przedwstępnej
W umowie przedwstępnej bardzo często pojawia się postanowienie dotyczące zadatku lub zaliczki, czyli niewielkiej kwoty pieniężnej uiszczanej przy zawarciu umowy przedwstępnej. Jeśli umowa przyrzeczona zostanie zawarta, wówczas ta kwota pieniężna zostanie zaliczona na poczet ceny transakcyjnej. Jeśli zaś umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, to zależnie od tego świadczenie pieniężne będzie zadatkiem czy zaliczką, skutek będzie odmienny
Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną?
Zdecydowanie tak! Umowa ta uporządkuje cały przebieg transakcji i zobowiąże strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Mimo że przepisy prawa dla umowy przedwstępnej nie przewidują szczególnej formy, to rekomendujemy wizytę u notariusza i zawarcie jej w formie aktu notarialnego.
Aby dowiedzieć się więcej, odwiedź naszą stronę skup mieszkań. Dostaniesz tam również całkowicie darmową wycenę online.
