W związku ze sprzedażą nieruchomości możemy mieć do czynienia z prawem pierwokupu. Co to takiego i czym się charakteryzuje? Otóż prawo pierwokupu oznacza, że jedna ze stron ma pierwszeństwo wykupu w przypadku, gdy druga strona zdecyduje się na sprzedaż określonej rzeczy. Najczęściej mowa o nieruchomości. Pierwokup regulowany jest przepisami kodeksu cywilnego. Na czym dokładnie to polega? Przeanalizujmy to.
Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej
Kiedy nieruchomość, którą mamy na sprzedaż, zostaje obarczona prawem pierwokupu, okazuje się, że jako właściciele nieruchomości mamy małe pole manewru. Prawo pierwokupu jest konieczne w chwili, kiedy właściciel nieruchomości chce sprzedać lokal komuś innemu. Wówczas w świetle prawa nie może tego zrobić, ponieważ jest obciążony prawem pierwokupu. Uznać można, że prawo to może służyć do blokowania transakcji sprzedażowych. Kiedy zależny nam na sprzedaży, a pominęliśmy fakt, że jesteśmy zobowiązani do sprzedaży nieruchomości konkretnej osobie w wyniku prawa pierwokupu nieruchomości, wówczas musimy poinformować ją niezwłocznie o takich zamiarach. W związku z tym osoba, która posiada prawo pierwokupu, decyduje o tym, czy chce odstąpić od swojej umowy pierwokupu, czy jednak chce skorzystać ze swojego prawa na określonych warunkach. Jeśli się zdecyduje, wystarczy, że złoży w sposób poprawny oświadczenie, a ta czynność skutkuje nabyciem danej rzeczy. W związku z tym nie ma już konieczności spisywania umowy kupna-sprzedaży.
Jeśli sprzedajemy nieruchomość osobie trzeciej, a więc komuś innemu, aby móc to zrobić, najpierw musimy uzyskać zgodę osoby posiadającej możliwość pierwokupu. Najczęściej taka osoba ma miesiąc na to, aby podjąć decyzję w tej sprawie. Widać na tym przykładzie, że pierwokup może trochę skomplikować nam życie. Oznacza to, że możemy nawet stracić nabywcę, który być może ma do zaoferowania bardzo dobre warunki, jeśli osoba, z którą jesteśmy związani prawem pierwokupu, nie odstąpi do swojej możliwości.
Zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online nieruchomości
Prawo pierwokupu a darowizna lub wywłaszczenie
Umowa dotycząca prawa pierwokupu ma swoje odniesienie tylko wyłącznie do umów sprzedaży i kupna. Oznacza to, że pierwokup nie jest respektowany, kiedy nieruchomość zmienia właściciela z tytułu darowizny lub wywłaszczenia. Z tego wynika, że jeśli nieruchomość jest darowana, prawo pierwokupu nie jest uwzględniane. Prawo do pierwszeństwa wykupu może tylko i wyłącznie dotyczyć umów związanych ze sprzedażą i kupnem nieruchomości.
KOWR
Sprawa związane z pierwszeństwem kupienia danej nieruchomości czy rzeczy trochę inaczej prezentuje się w odniesieniu do terenów rolnych. Od 2017 roku istnieje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który jest uznany za osobę prawną, która jest agencją wykonawczą na mocy ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. W przypadku gospodarstw rolnych, kupno ziemi także może być warunkowane prawem pierwokupu, kowr wówczas może z tego skorzystać. Do tego, by tak się stało, muszą zajść pewne okoliczności. Zastanówmy się nad tym, kiedy kowr ma prawo pierwokupu? Otóż dzieje się tak w sytuacjach, kiedy rolnik chce nabyć ziemię rolną, która znajduje się w innej gminie (nie może być to gmina sąsiadująca) od miejsca zamieszkania. Jeśli rolnik planuje kupić ziemię znajdującą się poza obrębem jego gminy, wówczas kowr prawo pierwokupu ma zapewnione. Rolnik, który kupuje ziemię zazwyczaj myśli nad tym, aby powiększyć swoje gospodarstwo rolne. Ziemie zwykle występują w obrębie tej samej gminy lub gminy sąsiadującej z nią. Idąc tym tropem, jeśli mamy gospodarstwo na Mazowszu, to kupno ziem rolnych na Podkarpaciu może być ograniczone tym, że kowr będzie miało prawo pierwokupu z marszu.
Inaczej sprawa wygląda, jeśli rolnik chce powiększyć swoje gospodarstwo o ziemie sąsiadujące z jego ziemią. Wówczas nie ma większych ograniczeń z tytułu pierwszeństwa wykupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Masz mieszkanie do remontu? Zobacz skup mieszkań do remontu
Dzierżawa a prawo pierwokupu
Inną kwestią jest dzierżawienie ziemi rolnej. W przypadku dzierżawienia prawo pierwokupu może wynikać z umowy. By można było skorzystać z tej możliwości, trzeba spełnić trzy warunki. Pierwszym z tych warunków jest sporządzenie umowy dzierżawy w sposób pisemny, gdzie data jest wyznacznikiem pewnym, czyli poświadczonym urzędowo. Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcom, których umowa została wykonana przez okres co najmniej 3 lat, licząc od daty jej podpisania. Ostatnim wymogiem w kwestii prawa pierwokupu w przypadku dzierżawy jest to, że nieruchomość rolna powinna wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. W takim przypadku można liczyć na prawo pierwokupu, względem którego uzyskuje się pierwszeństwo w zakupie danej nieruchomości rolnej.
Jak długo obowiązuje prawo pierwokupu?
Umowa określa warunki na temat trwania długości pierwokupu. Może on wynikać także z ustawy, gdzie przepisy warunkują czas trwania prawa pierwokupu. Okazuje się, że możliwość ta obowiązuje przez okres 5 lat i jest to termin maksymalny.
Przysługujące prawo pierwokupu
Według przepisów obowiązujących z tytułu ustawy prawa pierwokupu możliwość ta przysługuje w określonych sytuacjach takim podmiotom jak Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, dzierżawcom lub współwłaścicielom. Można to zrozumieć na prostym przykładzie. Jeśli mowa o danej nieruchomości, która ma dwóch współwłaścicieli, to w przypadku, gdy jeden z nich chce sprzedać swoją część, prawo pierwokupu z automatu zyskuje drugi ze współwłaścicieli.
Gdy przedmiotem umowy jest ziemia rolna, wówczas prawo pierwokupu należy do dzierżawcy, jeśli oczywiście spełnił wcześniej opisywane warunki.
Według ustawy Prawa Wodnego Skarb Państwa ma prawo pierwokupu w momencie, gdy chodzi o sprzedaż gruntu, pod śródlądowymi wodami stojącymi.
Natomiast z uwzględnieniem jednostki samorządu terytorialnego, prawo pierwokupu przysługuje gminie w momencie, gdy sprzedawana jest niezabudowana nieruchomość nabyta wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu terytorialnego.
W ogólnym skrócie tak można właśnie zaprezentować prawo zobowiązujące do pierwszeństwa kupna danej nieruchomości.
Chcesz sprzedać kamienicę? Sprawdź skup kamienic
