Kalkulator sprzedaży mieszkania, czyli jakie koszty czekają nas przy sprzedaży mieszkania?

Każdy kto choć raz próbował sprzedać mieszkanie wie, że wiążą się z tym dość duże koszty. Mimo że zwyczajowo przyjęło się, że większość z nich jest pokrywana przez kupującego to sprzedający również musi się liczyć z tym, że pewne koszty będą po jego stronie. Poniżej przygotowaliśmy pewien kalkulator sprzedaży mieszkania a właściwie zestawienie kosztów, które czekają przy transakcji, której przedmiotem jest sprzedaż mieszkania. Jakie koszty czekają na nas przy sprzedaży mieszkania? Czy można je zmniejszyć albo ich uniknąć?

Ogłoszenie o sprzedaży mieszkania

Już na etapie wystawiania ogłoszenia w przedmiocie sprzedaży mieszkania musimy liczyć się z koniecznością poniesienia pierwszych kosztów z tym związanych. Jeśli chcemy umieścić ogłoszenie na przykład w lokalnej prasie to będziemy musieli za to zapłacić. Jeśli zaś zależy nam na umieszczeniu ogłoszenia na stronie internetowej z ogłoszeniami wówczas co do zasady będzie do darmowe. Jeśli jednak chcemy, aby nasze ogłoszenie wyświetlało się jako proponowane, na pierwszej stronie ogłoszeń (niezależnie od tego jak długo znajduje się na stronie) wówczas będziemy musieli za to zapłacić. Nie są to szczególnie wysokie stawki, jednak wystarczające, aby je odczuć. Ponadto, jeśli chcemy wykonać baner informujący o sprzedaż nieruchomości (co jest niezwykle popularne w przypadku nieruchomości gruntowych) wówczas również będziemy musieli liczyć się z koniecznością poniesienia takich kosztów. W naszym kalkulatorze kosztów sprzedaży mieszkania jest to pierwszy składnik który może (ale nie musi) zostać przez nas poniesiony. 

Zobacz nasz skup nieruchomości w Warszawie

Prowizja dla biura nieruchomości

Drugą z opłat, którą możemy (ale nie musimy) ponieść jest prowizja dla biura nieruchomości. Jeśli zdecydujemy się na korzystanie z usług biura nieruchomości wówczas musimy liczyć się z tym, że agentowi nieruchomości będzie się należała prowizja nawet w wysokości kilku procent ceny sprzedaży mieszkania. Wynika to z faktu, iż w takiej sytuacji, mieszkanie zostanie sprzedane dzięki jego pracy i staraniom. W naszym kalkulatorze opłat niezbędnych przy sprzedaży nieruchomości jest to drugi ze składników. Podobnie jednak jak koszty umieszczenia ogłoszenia w przedmiocie sprzedaży mieszkania, może on wystąpić, jednak nie musi.

Opłaty notarialne

Niezbędnym kosztem sprzedaży mieszkania i składnikiem w naszym kalkulatorze jest opłata notarialna, tak zwana taksa notarialna. Z uwagi na fakt, iż sprzedaż mieszkania musi nastąpić w formie aktu notarialnego, taksa notarialna w każdym przypadku będzie musiała zostać uiszczona. Przepisy prawa w przeważającej mierze przypadków nie regulują, która ze stron jest obowiązana ja zapłacić (wyjątek stanowi umowa deweloperska), jednakże w praktyce przyjęło się tak, że to kupujący uiszcza taksę notarialną. Poniżej kalkulator opłat notarialnych.  Maksymalna stawka  wynosi od wartości przedmiotu czynności:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Ponadto, konieczne jest również dodanie kosztów uzyskania wypisów aktu notarialnego. Jeśli decydujemy się również na to, aby to notariusz składał wniosek do sądu wieczystoksięgowego wówczas również będziemy musieli uiścić na jego rzecz określone wynagrodzenie.

Zobacz skup mieszkań do remontu

Ujawnienie prawa w księdze wieczystej

Kolejnym z obowiązkowych kosztów pojawiających się w naszym kalkulatorze nieruchomości jest opłata sądowa dokonywania w związku ze zmianą właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Wynosi na dwieście złotych i jest płacona na rachunek bankowy sądu przed którym będzie dotyczyło się postepowanie sądowe a więc zgodnie z położeniem nieruchomości. Nie jest to wysoki koszt, ale nie wolno o nim zapomnieć.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

W przypadku sprzedaży nieruchomości na rynku wtórym musimy pamiętać o konieczności zapłaty PCC czyli podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość wynosi 2% wartości nieruchomości (a więc ceny wpisanej w treści umowy sprzedaży). W tym przypadku przepisy wskazują jednak, że koszt PCC zawsze pokrywa kupujący. W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych notariusz jest płatnikiem tego podatku  i przelewa podatek na rachunek odpowiedniego urzędu skarbowego. Jak widać, podatek od czynności cywilnoprawnych to kolejny stały element w naszym kalkulatorze kosztów sprzedaży mieszkania. 

Podatek dochodowy

W przypadku sprzedaży mieszkania palącą kwestią jest również podatek dochodowy od osób fizycznych. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – w sytuacji gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym każdy, kto uzyskał przychód  ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, przy okazji rozliczenia rocznego musi złożyć deklarację PIT-39 i tym samym opodatkować sprzedaż. Stawką podatku jest 19%. Opodatkowaniu podlega różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu. Istnieje jednak możliwość, aby uniknąć zapłaty tego podatku. W sytuacji, w której przychód uzyskany w ten sposób zostanie przeznaczony na „cele mieszkaniowe” wówczas nie będzie konieczności zapłaty tego podatku. Jako „cele mieszkaniowe” należy rozumieć wszelkiego rodzaju wydatki, które podatnik poniósł w związku z potrzebą nabycia lub wybudowania nowej nieruchomości. W tym celu środki ze sprzedaży mieszkania czy domu należy w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu maksymalnie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do transakcji. Aby  zostać zwolnionym z podatku, na cele mieszkaniowe trzeba przeznaczyć pełną kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Od niewykorzystanej w tych celach sumy pieniędzy trzeba będzie zapłacić bowiem podatek dochodowy.

Podsumowanie

Jak widać, kalkulator sprzedaży mieszkania pokazuje, że kosztów związanych z transakcją jest ogromna ilość. Niektóre z nich, takie jak wpis w księdze wieczystej nie są znaczące, jednakże taksa notarialna lub obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych to zdecydowanie znaczące sumy. Niestety, wielu z tych opłat nie da się uniknąć, ani zmniejszyć ich wysokości. Na pytanie – jakie koszty czekają nas przy sprzedaży mieszkania należy udzielić następującej odpowiedzi: koszty umieszczenia ogłoszenia, koszty prowizji dla pośrednika nieruchomości (jeśli korzystamy z jego usług), koszty taksy notarialnej, opłaty do sądu wieczystoksięgowego, koszty podatku od czynności cywilnoprawnych i koszty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z naszym skupem mieszkań, a otrzymasz darmową wycenę online.