Skup mieszkań zadłużonych

Hipoteka, komornik na koncie, zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej albo wyrok sądu i wszczęta egzekucja z nieruchomości — dla właściciela mieszkania to jedna z najtrudniejszych sytuacji finansowych i emocjonalnych. Wielu ludzi żyje w przekonaniu, że zadłużone mieszkanie „nie do sprzedania”, bo kto kupi lokal obciążony hipoteką albo zajęty przez komornika. To nieprawda. Zadłużone mieszkanie można sprzedać legalnie, bezpiecznie i szybko — a spłata wierzycieli odbywa się formalnie, u notariusza, zanim właściciel zobaczy resztę pieniędzy na koncie. Ten poradnik pokazuje, jak wygląda skup mieszkań zadłużonych krok po kroku, ile realnie tracą osoby, które czekają na licytację komorniczą, oraz jak — opierając się na oficjalnych danych BIK, BIG InfoMonitor i Krajowej Rady Komorniczej — podjąć decyzję zanim sprawa trafi do komornika.

Skala zadłużenia mieszkaniowego w Polsce — co mówią liczby

Problem zadłużonych nieruchomości nie jest marginalny. Z raportu InfoDług przygotowanego przez BIG InfoMonitor i BIK wynika, że na koniec grudnia 2024 roku 2 535 645 osób w Polsce miało przeterminowane zobowiązania, a łączna kwota zaległości (kredytowych i pozakredytowych łącznie) sięgnęła 84,7 mld zł — o 1,2 mld zł więcej niż rok wcześniej (bank.pl, dane BIG InfoMonitor/BIK, grudzień 2024). We wrześniu 2024 r. te same rejestry pokazywały, że zaległości stricte kredytowe (widoczne w BIK) miało blisko 1,1 mln dorosłych Polaków, na łączną kwotę 39,7 mld zł, a przeciętna zaległość kredytowa na osobę wynosiła 36 916 zł (raport InfoDług, BIG InfoMonitor, wrzesień 2024).

Same kredyty hipoteczne wciąż spłacane są relatywnie dobrze na tle rynku, ale trend jest niepokojący. Według BIK, wskaźnik udziału kredytów mieszkaniowych opóźnionych powyżej 90 dni wyniósł 3,3% na koniec grudnia 2024 roku i pogorszył się o 0,2 punktu procentowego w ciągu poprzednich 12 miesięcy — mimo że w tym samym okresie wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych wzrosła aż o 36,1% r/r, do 87,1 mld zł (BIK, podsumowanie roku 2024 na rynku kredytów i pożyczek). Innymi słowy: coraz więcej osób zaciąga kredyty hipoteczne, a jednocześnie rośnie odsetek tych, którzy zalegają ze spłatą ponad trzy miesiące — czyli wchodzą w strefę realnego ryzyka wypowiedzenia umowy przez bank.

Licytacje komornicze nieruchomości — trend rosnący

Zaległości, które nie zostaną uregulowane ani rozwiązane w porozumieniu z wierzycielem, prędzej czy później trafiają do komornika. Z danych Krajowej Rady Komorniczej wynika, że w 2024 roku komornicy zajęli w Polsce 126 tysięcy nieruchomości — to średnio 345 zajęć dziennie, siedem dni w tygodniu. To wprawdzie mniej niż rekordowe 198 tysięcy zajęć z 2013 roku (spadek o ok. 36%), ale wciąż ogromna skala ludzkich dramatów (Krajowa Rada Komornicza / Ministerstwo Sprawiedliwości, dane za 2024 r.). Równolegle rośnie liczba i popularność licytacji elektronicznych — w 2024 r. odbyło się ich 1763, wobec 1172 rok wcześniej i zaledwie 528 w 2022 roku, co oznacza wzrost o 234% w ciągu dwóch lat. E-licytacje odpowiadały już za 25,8% wszystkich licytacji nieruchomości w Polsce. Ten sam rok przyniósł też 4647 wykonanych eksmisji z mieszkań i kolejne 10 304 sprawy oczekujące na wykonanie wyroku eksmisyjnego.

Źródło: Krajowa Rada Komornicza / portal elicytacje.komornik.pl, dane za lata 2022–2024.

Jakie długi obciążające mieszkanie skupujemy

W praktyce „mieszkanie zadłużone” to kilka różnych sytuacji prawnych, które wymagają innego podejścia notarialnego i innego rozliczenia. Skupujemy nieruchomości niezależnie od rodzaju i wysokości zadłużenia — poniżej najczęstsze przypadki, z którymi się mierzymy.

Mieszkanie obciążone hipoteką

To najczęstszy przypadek. Właściciel spłaca kredyt hipoteczny, ale z różnych powodów (rozwód, utrata pracy, choroba, zbyt duża rata po wzroście stóp procentowych) chce lub musi sprzedać nieruchomość szybciej niż pozwala na to rynek wtórny. Hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej nie jest przeszkodą w sprzedaży — jest jedynie zabezpieczeniem, które trzeba rozliczyć w momencie transakcji.

Mieszkanie z zajęciem komorniczym lub w toku egzekucji

Gdy komornik zajął już nieruchomość (wpis w dziale III księgi wieczystej), a sprawa zmierza w stronę licytacji, czasu jest najmniej. Do zawieszenia lub umorzenia egzekucji zwykle wystarczy spłata długu — a sprzedaż z wyprzedzeniem, zanim odbędzie się pierwsza licytacja, jest zwykle korzystniejsza finansowo dla dłużnika niż czekanie na wyrok aukcji. Więcej o tym, jak podchodzimy do nieruchomości obciążonych różnymi problemami prawnymi, opisujemy na stronie skup nieruchomości z problemami.

Zaległości czynszowe i wobec wspólnoty lub spółdzielni

Zadłużenie wobec wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni albo zaległości w opłatach za media samo w sobie rzadko blokuje sprzedaż, ale musi zostać ujawnione i rozliczone — zaległości czynszowe „idą za lokalem” i nowy właściciel może zostać obciążony częścią z nich, jeśli nie zostaną uregulowane przy transakcji. Dlatego zawsze weryfikujemy zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami przed finalizacją zakupu.

Współwłasność obciążona długiem jednego ze współwłaścicieli

Zdarza się, że dług i egzekucja dotyczą tylko jednego z kilku współwłaścicieli mieszkania (np. po rozwodzie albo w spadku). To sytuacja wymagająca odrębnego podejścia prawnego — opisujemy ją szerzej na stronie skup udziałów w nieruchomości.

Dlaczego licytacja komornicza to najgorszy scenariusz finansowy

Wielu właścicieli mieszkań zwleka ze sprzedażą, bo liczy, że „jakoś się ułoży” albo boi się formalności. Tymczasem licytacja komornicza jest z definicji sposobem sprzedaży poniżej wartości rynkowej — i to nie przez przypadek, lecz na mocy przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 965 k.p.c. cena wywoławcza na pierwszej licytacji nie może być niższa niż trzy czwarte (75%) sumy oszacowania nieruchomości. Jeśli pierwsza licytacja się nie powiedzie, na drugiej — zgodnie z art. 983 k.p.c. — cena wywoławcza spada do dwóch trzecich (ok. 66,7%) wartości oszacowania.

Przykład z 2024 roku dobrze pokazuje skalę strat: warszawskie mieszkanie o wartości rynkowej 650 000 zł na pierwszej licytacji miało cenę wywoławczą 487 500 zł (75%), a na drugiej już tylko ok. 433 000 zł (66%) — czyli właściciel mógł stracić w tym scenariuszu ponad 200 000 zł w stosunku do wartości rynkowej, zanim jeszcze odjąć koszty postępowania egzekucyjnego (Krajowa Rada Komornicza / Ministerstwo Sprawiedliwości, 2024). Do tego dochodzą koszty komornicze (opłata egzekucyjna, koszty biegłego rzeczoznawcy, koszty obwieszczeń), które również obciążają dłużnika i pomniejszają kwotę, jaka ostatecznie trafia do niego po zaspokojeniu wierzycieli.

Do tego dochodzi czas — postępowanie egzekucyjne z nieruchomości (zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie, licytacja, przybicie, przysądzenie własności) trwa zwykle wiele miesięcy, a nawet ponad rok, w trakcie których odsetki od długu wciąż rosną. Sprzedaż mieszkania zanim sprawa trafi na wokandę licytacyjną pozwala tego wszystkiego uniknąć.

Jak wygląda spłata długu przy sprzedaży zadłużonego mieszkania — proces krok po kroku

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką lub zajęciem komorniczym odbywa się w pełni legalnie, przy udziale notariusza, który pilnuje, by wszyscy wierzyciele zostali zaspokojeni z ceny sprzedaży, zanim sprzedający otrzyma pozostałą kwotę. Tak wygląda to w praktyce:

1. Bezpłatna wycena i weryfikacja stanu prawnego — sprawdzamy księgę wieczystą (działy III i IV), wysokość zadłużenia hipotecznego, ewentualne zajęcia komornicze i zaległości wobec wspólnoty. Wstępną wycenę można uzyskać przez formularz wyceny.
2. Uzyskanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia — bank (przy hipotece) lub komornik (przy egzekucji) wydają zaświadczenie z dokładną kwotą potrzebną do całkowitej spłaty na dany dzień, wraz z numerem rachunku do spłaty.
3. Podpisanie umowy u notariusza — w akcie notarialnym wprost określa się, jaka część ceny trafia bezpośrednio na rachunek wierzyciela (banku, komornika, wspólnoty), a jaka do sprzedającego. To notariusz odpowiada za prawidłowy podział środków.
4. Spłata wierzyciela z ceny sprzedaży — środki na spłatę hipoteki lub długu egzekucyjnego przekazywane są bezpośrednio z konta depozytowego lub rachunku kupującego na konto banku/komornika, zwykle w dniu podpisania aktu lub w krótkim terminie po nim.
5. Zgoda na wykreślenie hipoteki (list mazalny) — po otrzymaniu pełnej spłaty bank wystawia dokument (tzw. list mazalny) będący podstawą do wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej. Zajmujemy się złożeniem wniosku o wykreślenie, żeby sprzedający nie musiał się tym zajmować.
6. Umorzenie lub zawieszenie egzekucji — jeśli sprawa była już w toku u komornika, spłata długu jest podstawą do umorzenia postępowania egzekucyjnego i zwolnienia zajęcia nieruchomości.
7. Wypłata pozostałej kwoty właścicielowi — nadwyżka ceny sprzedaży ponad kwotę potrzebną do spłaty długów trafia bezpośrednio do sprzedającego, zwykle przelewem w dniu podpisania aktu notarialnego lub tuż po nim.

Co jeśli dług jest wyższy niż wartość mieszkania

Zdarza się, że suma zadłużenia (hipoteka plus odsetki, koszty egzekucyjne, zaległości wobec wspólnoty) przewyższa realną wartość rynkową mieszkania. W takiej sytuacji kluczowe jest wcześniejsze negocjowanie z wierzycielem warunków spłaty lub częściowego umorzenia — im wcześniej właściciel zacznie działać, tym większe pole do negocjacji z bankiem czy komornikiem, zanim sprawa trafi na licytację, gdzie żadne negocjacje już nie są możliwe.

Jak uniknąć licytacji komorniczej — działaj, zanim będzie za późno

Licytacja komornicza nie jest jedynym możliwym zakończeniem sprawy zadłużenia. Kilka zasad, które realnie zwiększają szansę na uniknięcie licytacji:

• Nie ignoruj wezwań banku i komornika — pisma o wypowiedzeniu umowy kredytowej czy zawiadomienia o wszczęciu egzekucji mają terminy, w których można jeszcze reagować (np. spłata zaległości, wniosek o restrukturyzację).
• Działaj zanim dojdzie do zajęcia nieruchomości — sprzedaż mieszkania na etapie zaległości, zanim sprawa trafi do komornika, jest zawsze prostsza i korzystniejsza finansowo niż sprzedaż po zajęciu.
• Sprawdź, czy kwalifikujesz się do sprzedaży z wyprzedzeniem etapu opisu i oszacowania — nawet po wszczęciu egzekucji, dopóki nie doszło do licytacji, sprzedaż dobrowolna z pełną spłatą wierzyciela jest możliwa i pozwala uniknąć utraty realnej wartości nieruchomości.
• Nie czekaj na drugi termin licytacji — jeśli pierwsza licytacja się nie odbędzie lub zakończy niepowodzeniem, cena wywoławcza spada jeszcze niżej (do ok. 66,7% wartości), a strata rośnie.
• Skonsultuj się z kimś, kto zna proces — rozmowa z doradcą, prawnikiem albo firmą zajmującą się skupem nieruchomości pozwala ocenić realne opcje, zanim presja czasu wymusi gorszą decyzję.

Dla kogo jest skup zadłużonych mieszkań — typowe sytuacje

Z naszego doświadczenia wynika, że po sprzedaż zadłużonego mieszkania najczęściej zgłaszają się osoby w kilku powtarzających się sytuacjach:

• Utrata pracy lub źródła dochodu i niemożność dalszej spłaty raty kredytu hipotecznego.
• Rozwód lub rozstanie, gdy żadna ze stron nie chce lub nie może przejąć spłaty wspólnego kredytu.
• Spadek po osobie zmarłej, obciążony hipoteką lub długami, którego spadkobiercy nie chcą lub nie mogą utrzymać.
• Choroba, wypadek lub nagła utrata zdolności do pracy skutkująca zaległościami w spłacie.
• Mieszkanie odziedziczone lub kupione dawniej, wymagające jednocześnie spłaty zadłużenia i generalnego remontu — w takich przypadkach warto zapoznać się też z ofertą skupu mieszkań do remontu, bo obie kwestie (dług i zły stan techniczny) rozliczamy jednocześnie.
• Właściciele mieszkań w Warszawie i innych dużych miastach, gdzie wartość nieruchomości jest wysoka, a presja czasu przy egzekucji komorniczej — jeszcze większa; działamy też lokalnie, np. w ramach oferty skup mieszkań Warszawa.

Skup zadłużonego mieszkania a sprzedaż na wolnym rynku — porównanie

Sprzedaż zadłużonego mieszkania przez tradycyjne biuro nieruchomości jest możliwa, ale wymaga czasu, którego przy narastających odsetkach i zbliżającej się egzekucji często brakuje. Poniżej uproszczone porównanie trzech ścieżek.

Dlaczego warto działać z doświadczonym partnerem

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości to nie jest transakcja „jak każda inna” — wymaga jednoczesnej znajomości prawa cywilnego (księgi wieczyste, hipoteka, egzekucja), procedur bankowych (zaświadczenia o spłacie, listy mazalne) i praktyki notarialnej (podział środków z ceny sprzedaży). Błąd na którymkolwiek etapie może oznaczać, że dług formalnie nie zostanie spłacony, mimo sprzedaży mieszkania. Dlatego każdą transakcję prowadzimy krok po kroku, weryfikując stan prawny nieruchomości jeszcze przed złożeniem oferty, a rozliczenie z wierzycielami odbywa się zawsze u notariusza — nigdy „pod stołem” ani poza kontrolą stron trzecich. Więcej praktycznych informacji o sprzedaży nieruchomości z obciążeniami, długami i innymi problemami prawnymi znajdziesz w naszej sekcji wiedza.