Skup udziałów w nieruchomości

Czym jest współwłasność ułamkowa nieruchomości

Współwłasność ułamkowa to sytuacja prawna, w której jedno prawo własności (do mieszkania, domu, działki czy kamienicy) przysługuje niepodzielnie kilku osobom jednocześnie, a każdej z nich przypada określony udział wyrażony ułamkiem (np. 1/2, 1/3, 1/6). Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom – to właśnie definicja współwłasności. Kluczowe jest słowo „niepodzielnie": współwłaściciel nie jest właścicielem konkretnego pokoju, piętra czy metra kwadratowego, tylko ułamkowej części całego prawa do nieruchomości. W praktyce oznacza to, że bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie można np. sprzedać całego mieszkania, wynająć go w całości ani nawet swobodnie decydować o remoncie przekraczającym zwykły zarząd.

Współwłasność ułamkowa nieruchomości powstaje najczęściej w trzech sytuacjach: w wyniku dziedziczenia (kilku spadkobierców nabywa spadek wspólnie), w wyniku zakupu nieruchomości przez kilka osób (np. rodzeństwo kupuje wspólnie dom), albo w wyniku rozwodu i podziału majątku wspólnego, gdy była małżeńska wspólność majątkowa nie zostaje jeszcze podzielona. My w praktyce najczęściej spotykamy się z pierwszym przypadkiem – udziałem odziedziczonym po rodzicach, dziadkach lub dalszych krewnych, gdzie spadkobiercy często się nie znają, są skonfliktowani albo mieszkają w innych miastach czy krajach. Więcej o tym, jak wygląda skup nieruchomości obciążonych trudną sytuacją prawną, opisujemy w dziale Wiedza.

Skąd bierze się udział w spadku – dziedziczenie a współwłasność ułamkowa

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Innymi słowy: z chwilą śmierci spadkodawcy każdy z kilku spadkobierców staje się z mocy prawa współwłaścicielem ułamkowym całego majątku spadkowego, w tym nieruchomości – niezależnie od tego, czy strony w ogóle się dogadały, czy nawet się znają. Udział w spadku (np. 1/4 mieszkania po zmarłym rodzicu) jest więc udziałem we współwłasności, tyle że jego źródłem jest dziedziczenie, a nie umowa.

Skala zjawiska jest znacząca. Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości, liczba aktów poświadczenia dziedziczenia sporządzanych przez notariuszy (alternatywa dla sądowego stwierdzenia nabycia spadku) wzrosła z 69 932 w 2013 r. do 183 927 w 2021 r., a w 2024 r. wyniosła 168 450 – zob. Ministerstwo Sprawiedliwości, „Akty poświadczenia dziedziczenia przez notariuszy w latach 2013–2025". Za każdą z tych liczb stoi realny majątek – bardzo często mieszkanie lub dom – który z dnia na dzień trafia do współwłasności kilku, czasem kilkunastu osób. To pokazuje, jak powszechna jest sytuacja, w której nieruchomość ma nagle kilku „właścicieli" niekoniecznie zainteresowanych wspólnym zarządzaniem majątkiem.

Dopóki spadkobiercy nie przeprowadzą działu spadku, nieruchomość pozostaje we współwłasności w częściach ułamkowych odpowiadających udziałom spadkowym. Może to trwać latami, a nawet dekadami – zdarzają się nieruchomości, w których współwłaścicielami formalnie są wnuki i prawnuki pierwotnego spadkodawcy, bo nikt nigdy nie uregulował stanu prawnego.

Prawa i obowiązki współwłaściciela – co wolno, a czego nie wolno

Rozporządzanie własnym udziałem

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że teoretycznie można sprzedać, darować albo obciążyć swój udział w nieruchomości samodzielnie – nie trzeba pytać o zgodę brata, siostry czy dalszego kuzyna, z którym współwłasność się dzieli. To jedna z fundamentalnych zasad prawa rzeczowego i jednocześnie źródło częstego nieporozumienia: fakt, że sprzedaż udziału jest prawnie możliwa, nie oznacza, że jest łatwa czy opłacalna – o czym więcej w dalszej części artykułu.

Zarząd rzeczą wspólną i czynności przekraczające zwykły zarząd

Inaczej wygląda sytuacja, gdy chodzi o samą nieruchomość jako całość. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną (np. sprzedaży całego mieszkania) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Z kolei zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce właśnie te dwa przepisy generują większość konfliktów: jeden ze spadkobierców mieszka w odziedziczonym mieszkaniu i nie płaci pozostałym „czynszu" za korzystanie z ich udziałów, inny chce sprzedać, a jeszcze inny w ogóle nie odpowiada na telefony.

Zniesienie współwłasności i dział spadku – droga umowna i sądowa

Zniesienie współwłasności (art. 210–212 KC)

Każdy ze współwłaścicieli może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności – to prawo, zgodnie z art. 220 Kodeksu cywilnego, nie ulega przedawnieniu (można je wyłączyć umową na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia). Zniesienie współwłasności może nastąpić na dwa sposoby:

• Umownie – jeśli wszyscy współwłaściciele się porozumieją, mogą podpisać (zwykle w formie aktu notarialnego, jeśli dotyczy nieruchomości) umowę o zniesienie współwłasności, ustalając sposób podziału i ewentualne spłaty.
• Sądownie – jeśli nie ma zgody, każdy współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu rejonowego o zniesienie współwłasności w trybie postępowania nieprocesowego (art. 617–625 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 211–212 Kodeksu cywilnego, sąd (lub strony w umowie) mają do wyboru trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

Dział spadku (art. 1035–1046 KC)

Jeżeli współwłasność powstała w wyniku dziedziczenia, właściwym trybem jest dział spadku, a nie zwykłe zniesienie współwłasności – choć oba postępowania są ze sobą blisko powiązane. Dział spadku, podobnie jak zniesienie współwłasności, może być umowny (jeśli spadkobiercy się porozumieją) albo sądowy (na podstawie art. 1037 Kodeksu cywilnego i art. 680–689 Kodeksu postępowania cywilnego). Co istotne, jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, a spadkobiercy pozostają w niej współwłaścicielami razem z osobą, która nabyła udział z innego tytułu niż dziedziczenie (np. kupiła udział od jednego ze spadkobierców), sąd może – na podstawie art. 688 KPC w związku z art. 618 KPC – połączyć w jednym postępowaniu dział spadku i zniesienie współwłasności. To rozwiązanie procesowe, ale w praktyce oznacza dodatkową złożoność i wydłużenie sprawy.

Sprzedaż udziału bez zgody pozostałych współwłaścicieli i prawo pierwokupu

Czy potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli?

Jak wskazaliśmy wyżej, na mocy art. 198 Kodeksu cywilnego zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest prawnie wymagana do sprzedaży własnego udziału. Sprzedający musi jedynie poinformować notariusza o stanie prawnym nieruchomości, a transakcja jest w pełni legalna – niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele się na nią zgadzają, czy wręcz są jej przeciwni. To rozwiązanie ma chronić współwłaściciela przed sytuacją, w której jest on „zakładnikiem" braku zgody pozostałych – bez tego przepisu wielu spadkobierców nigdy nie mogłoby spieniężyć odziedziczonego majątku.

Prawo pierwokupu – kiedy istnieje, a kiedy nie

W polskim prawie cywilnym nie ma ogólnej zasady, że pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu udziału sprzedawanego przez innego współwłaściciela nieruchomości mieszkalnej czy komercyjnej. Wyjątkiem są szczególne kategorie nieruchomości, przede wszystkim grunty rolne objęte ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie pierwszeństwo nabycia mogą mieć m.in. dotychczasowi współwłaściciele lub dzierżawcy. Dla typowego mieszkania, domu jednorodzinnego czy kamienicy w mieście taki mechanizm zwykle nie działa – co oznacza, że współwłaściciel sprzedający swój udział osobie trzeciej (np. firmie skupującej udziały) nie musi w pierwszej kolejności proponować go pozostałym współwłaścicielom, chyba że coś innego wynika z wcześniejszej umowy między nimi.

Dlaczego prywatny rynek na udziały w nieruchomości praktycznie nie istnieje

Choć sprzedaż samego udziału jest prawnie dozwolona, w praktyce niemal nie istnieje otwarty, prywatny rynek nabywców zainteresowanych kupnem „gołego" udziału w cudzej nieruchomości. Składa się na to kilka przyczyn:

• Brak prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości – nabywca udziału nie kupuje konkretnego pokoju ani piętra, tylko ułamkowe prawo do całości, z którego korzystanie musi „dać się pogodzić" ze współposiadaniem pozostałych (art. 206 KC). Dla przeciętnego kupującego, który chce po prostu zamieszkać w lokalu, to nieakceptowalne ryzyko.
• Trudności z finansowaniem – banki bardzo niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup samego udziału w nieruchomości, ponieważ zabezpieczenie w postaci hipoteki na ułamkowej części prawa jest trudniejsze do wyegzekwowania i mniej płynne niż hipoteka na całej nieruchomości.
• Konieczność dalszego postępowania – żeby faktycznie „mieć" nieruchomość na wyłączność, nabywca udziału musiałby przejść przez kolejne, często wieloletnie postępowanie o zniesienie współwłasności lub dział spadku, co dla większości kupujących na rynku prywatnym jest barierą nie do przejścia.
• Konflikt z pozostałymi współwłaścicielami – kupno udziału oznacza wejście w relację prawną (czasem także osobistą) z osobami, których nabywca nie zna i nie ma wpływu na ich decyzje dotyczące zarządu nieruchomością.

To dlatego udziały w nieruchomościach – zwłaszcza spadkowe, obciążone konfliktem między spadkobiercami – praktycznie nie sprzedają się na otwartym rynku (portale ogłoszeniowe, biura nieruchomości). Nabywcami są niemal wyłącznie wyspecjalizowane podmioty, takie jak firmy zajmujące się skupem udziałów w nieruchomości, które rozumieją stan prawny, akceptują ryzyko dalszego postępowania sądowego i mają zasoby, by je przeprowadzić samodzielnie po zakupie. Podobny mechanizm widać zresztą przy innych trudnych stanach prawnych – np. przy skupie mieszkań zadłużonych, gdzie klasyczny nabywca indywidualny również rezygnuje z transakcji ze względu na komplikacje formalne.

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności i dział spadku – dane liczbowe

Wielu współwłaścicieli zakłada, że skoro nie mogą dogadać się polubownie, jedynym wyjściem jest złożenie wniosku do sądu. Warto jednak realnie oszacować, ile to trwa. Sprawy o zniesienie współwłasności i dział spadku są w statystyce sądowej klasyfikowane jako sprawy nieprocesowe (repertorium Ns) w sądach rejonowych. Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości, średni czas trwania takich postępowań w I instancji (licząc od pierwszej rejestracji do uprawomocnienia się orzeczenia, łącznie z czasem trwania ewentualnej mediacji) wynosił:

Źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości, „Średni czas trwania postępowania sądowego w latach 2011–2025 – wybrane repertoria". Warto podkreślić, że to średnia dla całego repertorium Ns (obejmującego m.in. dział spadku, zniesienie współwłasności, stwierdzenie nabycia spadku i ubezwłasnowolnienia) – konkretne, sporne sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości, zwłaszcza wymagające opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego czy podziału geodezyjnego, realnie trwają dłużej, nierzadko 2–3 lata, a w skomplikowanych, wielopodmiotowych sprawach spadkowych – jeszcze dłużej.

Do tego dochodzi kwestia obciążenia sądów jako takich. Z ogólnodostępnej ewidencji Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że pozostałość (zaległość) spraw cywilnych w sądach rejonowych rosła w ostatnich latach: z ok. 1,87 mln spraw na koniec 2023 r. do ok. 2,02 mln na koniec 2024 r. i ok. 2,73 mln na koniec 2025 r. – zob. Ministerstwo Sprawiedliwości, „Ogólna ewidencja spraw w sądach powszechnych w Polsce (2011–2025)". Rosnąca zaległość oznacza w praktyce dłuższe kolejki na wyznaczenie terminów rozpraw i opinii biegłych, co bezpośrednio wydłuża każdą sprawę o zniesienie współwłasności czy dział spadku – niezależnie od tego, jak dobrze przygotowany jest wniosek.

Dla współwłaściciela, który potrzebuje spieniężyć swój udział szybko – np. żeby spłacić dług, sfinansować leczenie albo po prostu zamknąć rozdział rodzinnego konfliktu – rok czy dłużej oczekiwania na prawomocne orzeczenie sądu bywa nie do zaakceptowania. To jeden z głównych powodów, dla których zamiast czekać na wyrok, właściciele udziałów decydują się na sprzedaż bezpośrednio, z pominięciem długiej drogi sądowej.

Jak wygląda skup udziałów w nieruchomości – nasz proces krok po kroku

Skupujemy udziały we współwłasności nieruchomości niezależnie od tego, czy pochodzą ze spadku, z zakupu, czy z podziału majątku po rozwodzie – oraz niezależnie od relacji z pozostałymi współwłaścicielami. Nie wymagamy zgody pozostałych spadkobierców ani współwłaścicieli, bo – zgodnie z opisanym wyżej art. 198 KC – każdy może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Proces zwykle wygląda tak:

1. Bezpłatna, wstępna wycena udziału na podstawie informacji o nieruchomości i wielkości posiadanego udziału – można ją zamówić przez formularz wyceny nieruchomości.
2. Weryfikacja stanu prawnego – sprawdzamy księgę wieczystą, ustalamy, czy toczy się już postępowanie o dział spadku lub zniesienie współwłasności, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi roszczeniami.
3. Oględziny nieruchomości (jeśli to możliwe i potrzebne do wyceny) oraz przedstawienie konkretnej oferty gotówkowej za udział.
4. Podpisanie umowy przedwstępnej lub od razu przyrzeczonej u notariusza – akt notarialny jest wymagany przy przenoszeniu udziału w nieruchomości.
5. Wypłata środków – zwykle w krótkim terminie po podpisaniu aktu notarialnego, bez oczekiwania na zakończenie sprawy sądowej z pozostałymi współwłaścicielami.

Po zakupie udziału to my – jako nowy współwłaściciel – bierzemy na siebie ciężar dalszych negocjacji, a w razie potrzeby także postępowania o zniesienie współwłasności lub dział spadku z pozostałymi stronami. Dotyczy to zarówno pojedynczych mieszkań, jak i bardziej złożonych przypadków, np. kamienic z wieloma współwłaścicielami rozproszonymi między kilkoma spadkobiercami, czy nieruchomości obciążonych dodatkowymi problemami prawnymi opisanymi szerzej w sekcji skup nieruchomości z problemami. Obsługujemy też sprawy w konkretnych lokalizacjach, np. w ramach oferty skup mieszkań Warszawa, gdzie odziedziczone mieszkania z wieloma współwłaścicielami są szczególnie częste ze względu na wysoką wartość nieruchomości w stolicy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem, w tym go sprzedać, bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli.

Czy pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu mojego udziału?

W typowych przypadkach (mieszkanie, dom, kamienica) – co do zasady nie. Ustawowe prawo pierwokupu dotyczy głównie szczególnych kategorii nieruchomości, np. gruntów rolnych na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, chyba że strony same wcześniej ustaliły inaczej w umowie.

Czym różni się zniesienie współwłasności od działu spadku?

Dział spadku dotyczy wyłącznie majątku nabytego w drodze dziedziczenia i regulują go art. 1035–1046 Kodeksu cywilnego, natomiast zniesienie współwłasności (art. 210–212 KC) to ogólna instytucja dla każdej współwłasności, niezależnie od jej źródła. Jeśli nieruchomość jest częściowo objęta spadkiem, a częściowo została nabyta z innego tytułu, sąd może połączyć oba postępowania.

Ile trwa sądowe zniesienie współwłasności lub dział spadku?

Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości średni czas trwania spraw nieprocesowych (repertorium Ns), do których należą te sprawy, wyniósł 10,9 miesiąca w 2024 r. i 11,3 miesiąca w 2025 r. W praktyce konkretne, sporne sprawy dotyczące nieruchomości – zwłaszcza wymagające opinii biegłego – często trwają dłużej niż średnia dla całego repertorium.

Czy skupujecie udziały, jeśli pozostali współwłaściciele się nie zgadzają na sprzedaż całej nieruchomości?

Tak. Kupujemy Twój udział niezależnie od stanowiska pozostałych współwłaścicieli – ich zgoda nie jest prawnie wymagana do sprzedaży samego udziału. Dalsze uzgodnienia dotyczące całej nieruchomości leżą już po naszej stronie jako nowego współwłaściciela.

Czy muszę czekać na zakończenie sprawy o dział spadku, żeby sprzedać swój udział?

Nie. Udział można sprzedać na każdym etapie, także przed wszczęciem lub w trakcie trwania postępowania sądowego o dział spadku czy zniesienie współwłasności.

Jaką dokumentację muszę mieć, żeby sprzedać udział w odziedziczonej nieruchomości?

Podstawą jest dokument potwierdzający nabycie spadku (postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza) oraz – jeśli był składany – formularz podatkowy SD-Z2 lub potwierdzenie rozliczenia podatku od spadków i darowizn. Pomagamy zweryfikować kompletność dokumentów na etapie wstępnej analizy stanu prawnego.