Każdy z nas niejednokrotnie spotkał się z pojęciem służebności. Intuicyjnie wiemy, że jest to pojęcie związane z prawem, własnością, nieruchomościami, jednakże mało kto umie wskazać czym owa służebność jest i w jaki sposób jej ustanowienie wpływa na korzystanie z nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy czym jest owe prawo i jaka jest jego treść oraz rodzaje. Wskażemy również, w jaki sposób należy ową służebność ustanowić.
Ograniczone prawa rzeczowe – pojęcie i podział
Zgodnie z zasadą numerus clausus praw rzeczowych ich katalog jest zamknięty i obejmuje jedynie te, które zostały wprowadzone przez ustawodawcę. Ustanowienie nowego prawa rzeczowego wymagałoby interwencji prawodawcy poprzez wprowadzenie odpowiednich zmian w kodeksie cywilnym. Strony nie mogą samodzielnie, na podstawie zgodnej woli, ustanowić odrębnego rodzaju praw rzeczowych. Do praw rzeczowych zaliczamy własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe. Z kolei w skład ograniczonych praw rzeczowych wchodzą: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zastaw oraz hipoteka.
Ograniczone prawa rzeczowe to tak zwane prawa na rzeczy cudzej (łac. iura in re aliena). Ich cechą jest to, że przysługują one podmiotowi, który nie jest właścicielem nieruchomości, które obciążają. Jeśli właścicielem nieruchomości jest Pan Jan Kowalski, to nie może on ustanowić służebności na swoją rzecz. Jeśli zaś ograniczone prawo rzeczowe przeszłoby na właściciela rzeczy obciążonej lub ten, komu prawo takie przysługuje, nabyłby własność rzeczy obciążonej, wówczas prawo by wygasło (łac. confusio).
Same ograniczone prawo rzeczowe powstaje w przeważającej mierze poprzez zawarcie umowy między właścicielem przedmiotu, który będzie obciążany a uprawnionym. W odniesieniu do szczególnych rodzajów ograniczonych praw rzeczowych mogą pojawić się odmienne sposoby powstania tego prawa chociażby zasiedzenie (w przypadku służebności gruntowej i służebności przesyłu) czy orzeczenie sądu (w przypadku służebności przesyłu).
Nie sposób określić które z ograniczonych praw rzeczowych jest ustanawiane najczęściej lub najrzadziej. Cel ustanowienia każdego z nich jest odmienny. Niektóre z nich służą zabezpieczeniu wierzytelności i są akcesoryjne (zastaw, hipoteka). Niektóre z nich są ustanawiane jedynie na rzecz osób fizycznych (użytkowanie, służebność osobista). Istnieją ograniczone prawa rzeczowe obciążające jedynie nieruchomość (służebność, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), albo te, które możemy ustanowić tylko na ruchomości (zastaw). Z pewnością jednak służebności są ograniczonym prawem rzeczowym mającym istotne praktyczne znaczenie – zarówno w obrocie gospodarczym jak i prywatnoprawnym.
Przepisy wyróżniają trzy rodzaje służebności – służebność gruntową, służebność osobistą i służebność przesyłu. Cel ustanowienia każdej z nich oraz ich specyfika jest odmienna.
Planujesz ustanowić którąś z nich? Któraś ze służebności została ustanowiona na Twoją rzecz i chcesz wiedzieć jakie uprawnienia Ci przysługują? Odpowiedzi na interesujące Cię pytania znajdziesz poniżej.
Służebność gruntowa
Służebność gruntowa to podstawowy rodzaj służebności, do której treści odwołują się inne jej rodzaje. Jej treść polega na tym, że każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w ograniczonym zakresie z nieruchomości obciążonej w określony w umowie sposób np. właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do nieruchomości obciążonej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa często przyjmuje postać służebności przejazdu czy przechodu. W takiej sytuacji każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej może przechodzić czy przejeżdżać przez nieruchomość obciążoną w sposób i w zakresie opisanym w umowie.
To co istotne w służebności gruntowej to jej cel i sposób wykonywania. Służebność gruntowa powinna bowiem w jak najmniejszym stopniu oddziaływać na nieruchomość obciążoną, a jednocześnie zwiększać użyteczność nieruchomości władnącej.
Samo jej ustanowienie wymaga zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości obciążonej z tym zastrzeżeniem, że jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości władnącej wymagana jest forma aktu notarialnego.
To co szczególne istotne w służebności gruntowej to to, że dotyczy ona każdoczesnego właściciela nieruchomości – zarówno władnącej jak i obciążonej. Mogłoby Nam się wydawać, że sprzedaż nieruchomości powinna skutkować wygaśnięciem służebności. Tak się jednak nie dzieje. Służebność trwa nadal ponieważ jest to prawo związane z konkretnym gruntem, a nie osobą.
Szczególnym rodzajem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Jej treść została uregulowana w artykule 145 kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej bądź do budynków gospodarczych może żądać, aby od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności.
Ten rodzaj służebności ma szczególne znaczenie, ponieważ dostęp do drogi publicznej jest niezbędny, aby w stosunku do nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która z kolei stanowi podstawę do wydania pozwolenia na budowę. Jeśli więc planujemy na nieruchomości dokonać budowy domu lub innej budowli, a nie ma ona dostępu do drogi publicznej to w pierwszej kolejności konieczne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, bądź uzyskanie dostępu do drogi publicznej w inny sposób.
Służebność przesyłu – odpowiedź na potrzebę uregulowania sytuacji prawnej urządzeń przesyłowych
Drugim rodzaj służebności jest służebność przesyłu. Stosujemy do niej odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych z zastrzeżeniem jednak, że w jej przypadku nie występuje nieruchomość władnąca. Służebność przesyłu polega na tym, że grunt jest obciążany na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe bądź, który już je wybudował prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Wprowadzenie niniejszego rodzaju służebności do kodeksu cywilnego stanowiło odpowiedź na nieuregulowaną sytuację prawną takich urządzeń jak słupy i linie średniego lub wysokiego napięcia, wszelkiego rodzaju rurociągi i inne urządzenia przesyłowe.
Ustanowienie niniejszej służebności ma istotne znaczenie gospodarcze. Świadczy o tym fakt, że ustawodawca wprost przewiduje możliwość jej ustanowienia w drodze orzeczenia sądu. Nastąpi to w sytuacji, gdy uregulowanie stanu prawnego jest niezbędne, a któraś ze stron uchyla się od jej ustanowienia.
Służebność osobista
Trzecim rodzajem służebności jest służebność osobista. Polega ona na obciążeniu nieruchomości na rzecz określonej osoby. Co ważne, służebność ta, odmiennie od służebności gruntowej, ściśle związana z osobą uprawnionego. Trwa ona najpóźniej do śmierci tej osoby.
Służebność osobista najczęściej przyjmuje postać służebności mieszkania. W takiej sytuacji osoba, na rzecz której służebność została ustanowiona, ma prawo do korzystania z całego mieszkania bądź z jego określonej części. Służebność mieszkania, jak każda służebność osobista, dotyczy jedynie osoby na rzecz której ją ustanowiono. Jest niezbywalna i nie można przenieść jej na inny podmiot. Służebność mieszkania (i każdą inną służebność osobistą) można ustanowić jedynie na rzecz osoby fizycznej. Ustanowienie jej na rzecz osoby prawnej (chociażby spółki) będzie nieważne.
Osoba mająca służebność mieszkaniową może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jeśli dzieci zostały przyjęte gdy były małoletnie to uprawnienie do zajmowania przez nie mieszkania trwa nawet po uzyskaniu przez nich pełnoletności.
W przypadku ustanowienia służebności mieszkaniowej można umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Jest to swoisty wyjątek od tego, że co do zasady wygasa ona z chwilą śmierci uprawnionego.
Służebność mieszkania znajduje największe zastosowanie wobec osób starszych – aby uregulować ich sytuację prawną, gdy mieszkają ze swoimi dziećmi lub wnukami.
Służebność – ograniczone prawa rzeczowe
Służebności to niezwykle istotne ograniczone prawa rzeczowe. Każdy z rodzajów służebności reguluje odmienną sytuację prawną i faktyczną. Jednocześnie nie sposób jest wskazać, że któryś z jej rodzajów ma największe znaczenie praktyczne, ponieważ do dnia dzisiejszego ustanawiany jest każdy z jej rodzajów.
Jeśli potrzebujesz pomocy ze sprzedażą mieszkania, skontaktuj się z naszym skupem mieszkań, a otrzymasz całkowicie darmową wycenę online.
