Zakup nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym, bardzo często poprzedzony jest zawarciem umowy rezerwacyjnej kupna nieruchomości. Jesteś kupującym i potrzebujesz czasu na uzyskanie informacji dotyczącej swojej zdolności kredytowej? Podoba Ci się nieruchomość, ale potrzebujesz kilku dni na przemyślenie czy na pewno chcesz ją kupić? Oglądasz kilka nieruchomości jednocześnie i potrzebujesz kilku dni, aby wybrać tę właściwą? A może jesteś sprzedającym i chcesz mieć, chociaż minimalne zabezpieczenie dojścia transakcji do skutku i tego, że nie zostaniesz na lodzie jeśli kupujący wycofa się z dnia na dzień?
Niezależnie od tego, jaką nieruchomość sprzedajesz lub kupujesz, a także od tego czy transakcja jest dokonywana na rynku pierwotnym, czy też wtórnym, zawarcie umowy rezerwacyjnej zakupu nieruchomości zabezpieczy Twoją sytuację prawną i pozwoli na spokojne przeprowadzenie transakcji.
Co to jest umowa rezerwacyjna?
Mimo że umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w treści kodeksu cywilnego to jest zawierana w oparciu o zasadę swobody umów, zgodnie z którą „strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Jednocześnie, praktyka wypracowała pewne podstawy umowy rezerwacyjnej – zarówno te dotyczące jej treści jak i formy, o których będzie mowa poniżej.
Umowa rezerwacyjna stanowi zobowiązanie sprzedającego, że przez określony w umowie czas – kilka dni, miesiąc, a nawet kilka miesięcy – nie będzie oferował określonej nieruchomości na sprzedaż innym osobom. Kupujący rezerwuje nieruchomość, która przypadła mu do gustu i ma pewność, że sprzedająca nie zaoferuje jej innej osobie – przynajmniej dopóki umowa obowiązuje. Dzięki temu kupujący zyskuje czas na podjęcie ostatecznej decyzji, a jeśli środki na zakup nieruchomości mają pochodzić z kredytu – na ich uzyskanie.
Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna jest zupełnie innym rodzajem umowy niż umowa przedwstępna i umowa deweloperska. Umowa przedwstępna została uregulowana w kodeksie cywilnym i stanowi zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wobec czego musi zawierać jej essentialia negotii, czyli elementy przedmiotowo istotne (przedmiot i cenę). Bardzo często zdarza się jednak tak, że umowa rezerwacyjna zawiera w sobie pewne elementy umowy przedwstępnej – chociażby termin zawarcia umowy sprzedaży.
Umowa deweloperska została natomiast uregulowana w odrębnej ustawie i stanowi zabezpieczenie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który jeszcze nie powstał. Jednocześnie, jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, umowa rezerwacyjna bardzo często poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej.
Każda z tych trzech umów tworzy stosunek zobowiązaniowy, jednakże umowa rezerwacyjna jest najmniej sformalizowana.
Treść umowy rezerwacyjnej
Jak wskazano powyżej, nie znajdziemy nigdzie katalogu postanowień, które muszą znaleźć się w umowie rezerwacyjnej. Warto jednak w niej wskazać dane identyfikujące zarówno kupującego jak i sprzedającego. Jeśli stroną jest osoba fizyczna, powinniśmy wskazać jej imię, nazwisko, a także PESEL. Warto również wskazać numer dowodu osobistego. Jeśli zaś jej stroną jej osoba prawna to należy wskazać jej imię, siedzibę, a także numery ją identyfikujące – numer KRS, NIP oraz REGON. Im bardziej szczegółowo określimy strony, tym lepiej. W umowie rezerwacyjnej należy również wskazać jakiej nieruchomości dotyczy – gruntowej, budynkowej czy też lokalowej, a także dokładnie ją opisać (wskazać jej adres, metraż). W umowie powinniśmy wskazać również, jakie będą warunki przyszłej transakcji – przede wszystkim cena.
Aby umowa rezerwacyjna we właściwy sposób spełniała swoją rolę, pamiętajmy o wskazaniu terminu rezerwacji, w której czasie sprzedający nie będzie oferował nieruchomości innej osobie – czy będzie on trwał tydzień, miesiąc czy kilka miesięcy. Warto jest również opisać możliwość przedłużenia okresu rezerwacji.
Jeśli chodzi o formę umowy rezerwacyjnej to z uwagi na fakt, iż przepisy prawne nie wymagają dla niej żadnej formy, a także nie jest to umowa rozporządzająca nieruchomością, może być ona zawarta nawet w formie ustnej. Dla celów dowodowych proponujemy jednak zawarcie umowy, chociażby w formie zwykłej pisemnej, aby jej treść była jasna i wiadoma stronom.
Umowa rezerwacyjna – warunki i płatności
Jak widać, umowa rezerwacyjna stanowi istotną korzyść dla kupującego. Zyskuje on bowiem czas, aby zdecydować, czy będzie chciał zawrzeć umowę zakupu nieruchomości. Jednocześnie sprzedający ogranicza swoje możliwości dotyczące sprzedaży nieruchomości. Aby chociaż trochę zrekompensować sprzedającemu ten fakt, w przeważającej mierze przypadków, przy zawarciu umowy rezerwacyjnej kupujący daje sprzedającemu zadatek (czasami, w przypadku transakcji na rynku pierwotnym przybiera on nazwę opłaty rezerwacyjnej). Bardzo często ma on symboliczną wysokość w odniesieniu do kwoty transakcji – może być to pięć lub dziesięć tysięcy złotych, ale czasami wynosi również kilka procent wartości nieruchomości.
Zadatek został uregulowany w treści kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią artykułu 394 § 1 kodeksu cywilnego: „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.
Wobec tego, jeśli strony w umowie rezerwacyjnej nie postanowiły inaczej, a kupujący dał sprzedającemu zadatek (na przykład pięć tysięcy złotych) to jeśli kupujący nie wykona umowy – nie będzie dążył do zawarcia umowy sprzedaży, sprzedający będzie mógł odstąpić od umowy rezerwacyjnej a zadatek w wysokości pięciu tysięcy złotych zatrzymać. Jeśli zaś to sprzedający będzie się uchylał od zawarcia umowy sprzedaży, kupujący będzie mógł zażądać wartości dwukrotnie wyższej – dziesięciu tysięcy złotych. Jednocześnie, jeśli strony wywiążą się z umowy, to zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży.
Jednocześnie, jeśli umowa zostanie rozwiązania (a więc strony wspólnie postanowią, że nie chcą być nią związane) zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (na przykład wskutek siły wyższej) albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Z treści przepisu wynika jednak, że strony mogą odmiennie uregulować instytucję zadatku. W jaki sposób? Przede wszystkim w taki, że zadatek będzie podlegał zwrotowi jeśli kupujący nie zdecyduje się na zakup nieruchomości. W takiej sytuacji zadatek będzie stanowił de facto zaliczkę. Rozwiązanie to jest jednak niekorzystne dla sprzedającego – jeśli kupujący nie zawrze z nim umowy, to nie zyskuje nic, a traci czas, kiedy nieruchomość objęta była rezerwacją. Z całą pewnością jest to jednak postanowienie, o które kupujący powinien walczyć. Może się bowiem zdarzyć tak, że z przyczyn od siebie niezależnych nie będzie w stanie zawrzeć umowy sprzedaży.
Umowa rezerwacyjna – gwarancja dla kupującego
Jak widać, umowy rezerwacyjne są powszechne na rynku nieruchomości. Dają kupującemu gwarancję, że we wskazanym okresie sprzedający nie zaoferuje jej nikomu innemu. Ponadto, jeśli kupujący planuje pozyskać środki na zakup nieruchomości z kredytu, taka umowa stanowi podstawę do rozmów z bankiem i złożenia wniosku kredytowego. Umowa rezerwacyjna może zostać sporządzona w bardzo dowolny sposób – brak jest bowiem przepisów regulujących jej możliwą treść. W takiej sytuacji zalecamy skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem jej, aby uniknąć podpisania umowy o niekorzystnej treści.
Chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z naszym skupem mieszkań, a otrzymasz wycenę online swojego mieszkania.
