Zadatek i zaliczka, przynajmniej z pozoru, wydają się być tożsamą instytucją. Przy zawarciu umowy regulowanej przepisami prawa cywilnego – może być to sprzedaż, może dzieło, zlecenie lub inna umowa o świadczenie usług, podmiot zobowiązany do zapłaty świadczenia pieniężnego, w postaci ceny lub wynagrodzenia, spełnia część tego świadczenia. Pozostała część świadczenia zostanie zapłacona po spełnieniu całości świadczenia. Na pierwszy rzut oka, instytucje te wydają się być identyczne, ale po przeanalizowaniu ich konstrukcji zobaczysz, że ich cel, sposób wykonania, a także skuteczność zabezpieczenia transakcji znacząco różnią się od siebie. Pomiędzy zadatkiem a zaliczką istnieje wiele różnic i nie można stosować tej terminologii zamiennie.
Czym jest zadatek?
Zadatek został uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Poniżej wyjaśnienie treści przepisu:
Wyobraź sobie, że zawierasz umowę rezerwacyjną zakupu nieruchomości, działając jako kupujący. Przy zawieraniu umowy dajesz sprzedającemu 10 000 złotych zadatku. Wspólnie ustalacie, że zawrzecie umowę sprzedaży nieruchomości, jak tylko otrzymasz od banku kredyt hipoteczny na tego mieszkania. Okazuje się jednak, że bank nie przyznał Ci kredytu, a Ty nie masz środków na sfinalizowanie transakcji. W takiej sytuacji sprzedający będzie mógł odstąpić od umowy rezerwacyjnej, a także nie nastąpi po jego stronie obowiązek zwrotu zadatku – sprzedający zachowa go dla siebie.
Z drugiej strony, wyobraź sobie, że jesteś właścicielem domu weselnego i zawarłeś z przyszłymi nowożeńcami umowę dotyczącą organizacji wesela w Twoim lokalu. Młodzi dali Ci 15 000 złotych zadatku. Niestety, z uwagi na Twoje niedopatrzenia dotyczące przepisów bhp oraz sanitarnych Twój lokal musi zostać zamknięty akurat w tym czasie, kiedy wesele miało się odbyć. W takiej sytuacji para młoda może odstąpić od umowy, a Ty jesteś zobowiązany do zwrotu przyszłym nowożeńcom zadatku w podwójnej wysokości – musisz oddać im 30 000 złotych.
Oczywiście, jak przepis wskazuje, strony mogą umówić się inaczej i wskazać, że zadatek będzie podlegał zwrotowi albo że nie będzie obowiązku zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jednakże w takiej sytuacji zadatek będzie miał charakter zaliczki.
W sytuacji, gdy umowa zostanie wykonana, zadatek nie będzie podlegał zwrotowi – zostanie zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak zaliczenie zadatku nie jest możliwe (bo świadczenie nie polega na zapłacie określonej sumy a świadczeniu niepieniężnym) – wówczas zostanie on zwrócony.
Jeśli więc, jako kupujący w pierwszej sytuacji otrzymalibyśmy kredyt, to wpłacone przez nas 10 000 złotych zostanie zaliczone a poczet ceny sprzedaży, którą musimy wpłacić. Z drugiej, jeśli wesele by się odbyło, to kwota zadatku zostałaby zaliczona na poczet ceny za usługę.
Celem zadatku jest to, aby umowa została zawarta. Jeśli zaś jedna ze stron będzie się uchylała od jej zawarcia, to druga strona uzyska odpowiednią rekompensatę. Zależnie od tego czy strona uchylająca się od zawarcia umowy sama świadczyła, czy otrzymała świadczenie pieniężne, to będzie musiała odpowiednio pogodzić się z brakiem zwrotu zadatku lub zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Odpowiednio, druga strona – ta, która chce zawrzeć umowę jeśli wpłaciła zadatek, to może żądać otrzymania jego zwrotu w podwójnej wysokości, a jeśli go otrzymała – będzie mogła zachować go dla siebie. To, co warto jednak podkreślić to to, że zanim zachowany zadatek bądź zażądamy jego zwrotu w podwójnej wysokości, musimy złożyć oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Najlepiej dla celów dowodowych dokonać tego na piśmie – aby w razie konfliktu móc posłużyć się dokumentem w sądzie.
Jeśli strony rozwiążą umowę za porozumieniem stron albo jeśli niewykonanie umowy wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności bądź za którą obie strony ponoszą odpowiedzialność, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Czym natomiast jest zaliczka?
Zaliczka to podobnie jak zadatek świadczenie pieniężne przekazane przy zawarciu umowy, jeszcze przed spełnieniem świadczenia. Głównym jej celem jest to, aby pokryła wydatki, które mogą powstać w ramach wykonywania umowy przez jedną ze stron. Najlepiej będzie zobrazować to przykładem – jeśli zawieramy umowę, której przedmiotem jest położenia przez fachowca kostki brukowej wokół naszego domu, to możemy dać przy jej zawarciu wykonawcy zaliczkę. Za przekazaną przez nas kwotę, wykonawca kupi, chociaż część niezbędnych materiałów i towarów.
Jak sama nazwa mówi, w przypadku wykonania umowy, zaliczka ma zostać zaliczona na poczet ceny czy wynagrodzenia. W opisanej powyżej sytuacji, jeśli usługa zostanie wykonana, ostateczna cena za nią zostanie pomniejszona o kwotę w wysokości zaliczki
Jeśli jednak umowa nie zostanie wykonana, to zaliczka zostanie zwrócona. Niezależnie od tego, która ze stron będzie uchylała się od wykonania umowy, czy strony rozwiążą umowę za porozumieniem stron, strona, która otrzymała zaliczkę, będzie zobowiązana do jej zwrotu.
Jak widać, zaliczka w zdecydowanie słabszy sposób chroni wykonanie zobowiązań wynikających z umowy. Każda ze stron może zdecydować się na odstąpienie od umowy i odpowiednio żądać zwrotu zaliczki (jeśli ją dała) bądź być zobowiązana do jej oddania (jeśli ją otrzymała). Dla skuteczności i trwałości stosunku prawnego rekomendujemy stosowanie instytucji zadatku, a nie zaliczki. Zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia, że umowa zostanie wykonana.
Zadatek a zaliczka – różnice
Zadatek i zaliczka pozornie są tożsamą instytucją – polegają na świadczeniu sumy pieniężnej, która w dalszej kolejności będzie miała zostać zaliczona na poczet świadczenia wynikającego z umowy. Jednakże ich cel i istotność dla transakcji zdecydowanie różnią się od siebie. Pomiędzy zadatkiem a zaliczką występuje wiele różnic. Zaliczka jest niezobowiązująca – każda ze stron może zrezygnować z wykonania umowy i dla żadnej z nich nie będzie to powodowało obciążenia finansowego. Zadatek jest instytucją odmienną – uchylanie się od zawarcia umowy spowoduje to, że jeśli strona, która nie wykonuje umowy sama dała zadatek, nie wykonuje umowy to nie otrzyma jego zwrotu. Jeśli zaś otrzymała go – będzie musiała go zwrócić w podwójnej wysokości.
Z uwagi na tak istotne różnice rekomendujemy, aby w treści umowy jasno i precyzyjnie wskazywać czy mamy do czynienia z zadatkiem czy zaliczką. To czy strony zdecydują się na wprowadzenie zadatku czy zaliczki zależy od wielu czynników – chociażby wartości transakcji czy zaufania między stronami. Ważne jednak, żeby dla stron od początku było jasne czy mają do czynienia z zaliczką czy zadatkiem.
Chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z naszym skupem mieszkań, a otrzymasz darmową wycenę online.
