Zadatek a zaliczka – podobieństwa i różnice

Zadatek i zaliczka to dwa pojęcia, które w obrocie nieruchomościami bywają używane zamiennie, choć prawnie oznaczają zupełnie coś innego. Różnica ma znaczenie nie tylko teoretyczne – decyduje o tym, ile pieniędzy odzyskasz (albo stracisz), jeśli transakcja sprzedaży mieszkania czy domu nie dojdzie do skutku. W tym artykule wyjaśniamy, czym różni się zadatek od zaliczki, jak prawidłowo zapisać je w umowie przedwstępnej oraz jakie skutki podatkowe niosą obie formy zabezpieczenia transakcji. Kontekstem jest sprzedaż nieruchomości, w tym sprzedaż do skupu za gotówkę, gdzie tempo transakcji i jasność zasad rozliczenia wpłaty są szczególnie istotne.

Zadatek – definicja i podstawa prawna

Zadatek jest instytucją uregulowaną wprost w Kodeksie cywilnym – w art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 – isap.sejm.gov.pl). Przepis ten nadaje zadatkowi konkretną funkcję: ma on zabezpieczać wykonanie umowy i „karać" stronę, która się z niej wycofuje.

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. To jest właśnie sedno instytucji zadatku: asymetryczna sankcja finansowa dla strony winnej niedojścia transakcji do skutku.

Paragraf 2 tego artykułu przewiduje, że w razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała – czyli w praktyce na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Paragraf 3 stanowi natomiast, że w razie rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada – to samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. siła wyższa) albo za które odpowiadają obie strony.

Zaliczka – definicja

Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie ma odrębnej regulacji w Kodeksie cywilnym. Jest to po prostu częściowa płatność z góry na poczet przyszłego świadczenia – w naszym przypadku na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Zaliczka nie pełni funkcji zabezpieczającej ani sankcyjnej. Jej jedyną rolą jest zaliczenie na poczet ceny, gdy transakcja dojdzie do skutku.

Kluczowa konsekwencja braku odrębnej regulacji zaliczki jest taka, że w razie niedojścia transakcji do skutku – niezależnie od tego, która strona ponosi za to odpowiedzialność – zaliczka co do zasady zawsze podlega zwrotowi w pełnej, nominalnej wysokości. Nie ma tu mowy o przepadku ani o zwrocie w podwójnej wysokości. Ewentualne roszczenia odszkodowawcze strony poszkodowanej niewykonaniem umowy mogą wynikać z ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.), ale nie są automatycznym skutkiem samej wpłaty zaliczki, tak jak ma to miejsce przy zadatku.

Kluczowa różnica: co się dzieje przy niewykonaniu umowy

To jest praktycznie najważniejsza różnica między obiema instytucjami i warto ją zapamiętać w jednym zdaniu: zadatek przepada lub jest zwracany w podwójnej wysokości, zaliczka jest zawsze zwracana. Poniższa tabela porządkuje skutki w poszczególnych scenariuszach.

Sytuacja	Zadatek	Zaliczka
Kupujący wycofuje się z transakcji	Sprzedający zatrzymuje zadatek w całości	Sprzedający zwraca zaliczkę w pełnej wysokości
Sprzedający wycofuje się z transakcji	Kupujący żąda zwrotu zadatku w podwójnej wysokości	Sprzedający zwraca zaliczkę w pełnej wysokości (bez podwojenia)
Transakcja dochodzi do skutku	Zalicza się na poczet ceny sprzedaży	Zalicza się na poczet ceny sprzedaży
Rozwiązanie umowy za zgodą stron / siła wyższa	Podlega zwrotowi, sankcja podwójnej wysokości odpada	Podlega zwrotowi w pełnej wysokości
Podstawa prawna	art. 394 Kodeksu cywilnego	brak odrębnej regulacji – zasady ogólne zobowiązań

Warto podkreślić, że domniemanie z art. 394 k.c. działa tylko wtedy, gdy strony w umowie wyraźnie nazwały wpłatę „zadatkiem" i nie zastrzegły inaczej. Jeśli w umowie przedwstępnej napisano „zaliczka", sąd nie zastosuje sankcji z art. 394 k.c., nawet jeśli strony w praktyce chciały zabezpieczyć transakcję tak jak zadatkiem. Nazewnictwo w umowie ma tu więc realne skutki prawne, a nie jedynie kosmetyczne znaczenie.

Rola zadatku i zaliczki w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Zarówno zadatek, jak i zaliczka najczęściej pojawiają się przy okazji zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, czyli umowy, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości właściwej (przyrzeczonej) umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowę przedwstępną reguluje art. 389–390 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – w przypadku sprzedaży nieruchomości będą to co najmniej: strony, przedmiot sprzedaży (dokładne oznaczenie nieruchomości) oraz cena. Jeśli strony nie wyznaczyły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną – a jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej termin ten nie zostanie wyznaczony, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Art. 390 k.c. określa skutki uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli strona zobowiązana uchyla się od tego obowiązku, druga strona może żądać naprawienia szkody wynikłej z liczenia na zawarcie umowy (tzw. ujemny interes umowny) – chyba że strony postanowiły inaczej. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymogi ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza co do formy (akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić przed sądem samego zawarcia umowy przyrzeczonej – to tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

To właśnie w umowie przedwstępnej strony najczęściej ustalają, że kupujący wpłaca sprzedającemu określoną kwotę tytułem zadatku albo zaliczki. Zadatek pełni tu funkcję dodatkowego zabezpieczenia – dyscyplinuje obie strony do wykonania zobowiązania, bo każda z nich ma coś do stracenia. Zaliczka natomiast jedynie potwierdza powagę zamiarów kupującego i stanowi wpłatę na poczet przyszłej ceny, bez dodatkowej sankcji finansowej.

Więcej o samym procesie sprzedaży, w tym o tym, na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, piszemy w artykule jak sprzedać mieszkanie.

Jaka wysokość zadatku lub zaliczki jest przyjęta w praktyce

Kodeks cywilny nie narzuca wysokości zadatku ani zaliczki – to strony ustalają ją swobodnie w umowie. W praktyce obrotu nieruchomościami zwyczajowo przyjmuje się kwotę rzędu 10% ceny sprzedaży. Nie jest to jednak sztywna reguła prawna, a jedynie utrwalony zwyczaj rynkowy – spotyka się umowy z zadatkiem w wysokości 5%, jak i 20% ceny, w zależności od wartości nieruchomości, poziomu zaufania między stronami oraz tego, jak szybko ma dojść do finalizacji transakcji.

Przy transakcjach ze skupem nieruchomości za gotówkę praktyka bywa nieco inna niż na rynku wtórnym z udziałem kredytu – ze względu na krótszy czas między umową przedwstępną a aktem notarialnym, strony częściej rezygnują z etapu przedwstępnego na rzecz jednej umowy notarialnej, a jeśli już decydują się na zadatek lub zaliczkę, to zwykle w niższej, symbolicznej wysokości.

Co się dzieje, gdy transakcja dojdzie do skutku

Zarówno zadatek, jak i zaliczka – jeśli finalnie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego przenoszącego własność) – zaliczane są na poczet ceny sprzedaży. Oznacza to, że kupujący przy akcie notarialnym płaci już tylko pozostałą różnicę między pełną ceną a wcześniej wpłaconą kwotą. Warto, aby ten mechanizm zaliczenia został wprost wskazany zarówno w umowie przedwstępnej, jak i – dla porządku – w treści aktu notarialnego, tak aby nie było wątpliwości co do faktycznie pozostałej do zapłaty kwoty ani co do momentu, w którym obowiązek zapłaty ceny został częściowo wykonany.

Rozwiązanie umowy za zgodą stron oraz siła wyższa

Art. 394 § 3 k.c. wprost przewiduje sytuację, w której strony rozwiązują umowę za obopólnym porozumieniem albo do niewykonania umowy dochodzi z przyczyn niezależnych od którejkolwiek ze stron (np. siła wyższa) lub z przyczyn, za które odpowiadają obie strony. W takich przypadkach zadatek – mimo swojej sankcyjnej natury – podlega zwykłemu zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w ogóle nie powstaje. Innymi słowy, „kara" z art. 394 k.c. ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy da się jednoznacznie wskazać stronę winną niewykonania umowy.

W przypadku zaliczki temat jest prostszy, bo niezależnie od przyczyny niedojścia transakcji do skutku, zaliczka i tak podlega zwrotowi – nie ma tu potrzeby ustalania, kto ponosi winę, ponieważ zaliczka nigdy nie przepada.

W praktyce sprzedaży do skupu nieruchomości sytuacje rozwiązania umowy za zgodą stron zdarzają się np. wtedy, gdy w toku badania stanu prawnego nieruchomości ujawnią się okoliczności uniemożliwiające szybkie sfinalizowanie transakcji (np. nieuregulowany stan spadkowy, obciążenia hipoteczne wymagające dodatkowego czasu na spłatę). Jasne zapisy umowne dotyczące zwrotu wpłaty w takich okolicznościach chronią obie strony przed sporem.

Jak prawidłowo zapisać zadatek lub zaliczkę w umowie

Aby uniknąć sporów interpretacyjnych, zapis w umowie przedwstępnej powinien być precyzyjny. Kilka praktycznych zasad:

• Należy wprost użyć słowa „zadatek" albo „zaliczka" – unikanie tego rozróżnienia lub posługiwanie się określeniami potocznymi (np. „wpłata", „przedpłata") rodzi ryzyko sporu co do charakteru wpłaty.
• Warto określić dokładną kwotę oraz sposób jej przekazania (przelew, gotówka, termin wpłaty) i wyraźnie wskazać, że jest to kwota wpłacana „na poczet ceny sprzedaży określonej w § [numer] niniejszej umowy".
• Jeżeli strony chcą zmodyfikować ustawowe skutki zadatku (np. wyłączyć obowiązek zwrotu w podwójnej wysokości albo ograniczyć go kwotowo), muszą zrobić to wyraźnie w umowie – art. 394 k.c. ma charakter dyspozytywny, czyli strony mogą go umownie zmienić.
• Dla nieruchomości najbezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego – to jedyny sposób, by uzyskać silniejszy skutek z art. 390 § 2 k.c., czyli możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania.
• Warto opisać scenariusze szczególne: co się stanie, gdy kupujący nie uzyska kredytu hipotecznego, gdy sprzedający nie uporządkuje stanu prawnego nieruchomości w terminie, albo gdy strony zgodnie postanowią odstąpić od transakcji.

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość szybko i bez ryzyka związanego z niewypłacalnością kupującego czy przewlekłym procesem kredytowym, często decydują się na sprzedaż bezpośrednio do skupu nieruchomości za gotówkę. Szczegóły takiej transakcji, w tym zasady dotyczące zadatku czy zaliczki przy sprzedaży do skupu, opisujemy w sekcji usługi skupu mieszkań.

Skutki podatkowe zadatku i zaliczki

Sama wpłata zadatku lub zaliczki przy zawarciu umowy przedwstępnej co do zasady nie stanowi odrębnego zdarzenia podatkowego dla osoby fizycznej sprzedającej nieruchomość poza działalnością gospodarczą. Kwota ta zostaje wliczona do całkowitej ceny sprzedaży, która – jeśli nieruchomość zbywana jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie – podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych na zasadach z ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 – isap.sejm.gov.pl), zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Podatek rozlicza się od całej ceny sprzedaży wynikającej z aktu notarialnego, a nie odrębnie od kwoty zadatku czy zaliczki.

Odrębna sytuacja dotyczy podatku od towarów i usług (VAT) – jeśli sprzedającym jest podmiot działający jako podatnik VAT (np. deweloper), to zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535 – isap.sejm.gov.pl) obowiązek podatkowy w VAT powstaje już z chwilą otrzymania zadatku lub zaliczki przed dokonaniem dostawy, w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Przy sprzedaży prywatnej, poza działalnością gospodarczą, sytuacja ta zwykle nie występuje.

Niezależnie od formy wpłaty na etapie umowy przedwstępnej, finalna sprzedaż nieruchomości w formie aktu notarialnego podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, który obciąża kupującego – zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959 – isap.sejm.gov.pl). Podatek PCC pobiera i rozlicza notariusz jako płatnik przy podpisywaniu aktu notarialnego, więc sam zadatek czy zaliczka wpłacone wcześniej nie są nim odrębnie obciążone.

W bardziej złożonych sytuacjach (sprzedaż w ramach działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości ze spadku czy darowizny) warto skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym, bo zwolnienia i ulgi zależą od indywidualnych okoliczności.

Zadatek i zaliczka przy sprzedaży nieruchomości do skupu

Przy sprzedaży do skupu nieruchomości za gotówkę proces jest zwykle znacznie krótszy niż w klasycznej transakcji z kredytem hipotecznym – często umowa przedwstępna i akt notarialny dzieli zaledwie kilka do kilkunastu dni. Mimo to, jeśli między podpisaniem umowy przedwstępnej a finalizacją upływa jakikolwiek czas, warto jasno ustalić, czy przekazywana kwota to zadatek, czy zaliczka, oraz co się z nią stanie, gdyby transakcja nie doszła do skutku.

Rzetelny skup nieruchomości powinien przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedstawić sprzedającemu wycenę oraz jasne warunki transakcji, w tym ewentualną kwotę i charakter wpłaty zabezpieczającej. Jeśli zastanawiasz się, ile realnie może być warta Twoja nieruchomość i na jakich zasadach przebiega taka transakcja, zachęcamy do skorzystania z bezpłatnej wyceny nieruchomości. Więcej praktycznych artykułów o formalnościach związanych ze sprzedażą nieruchomości znajdziesz w naszej sekcji wiedza.

Najczęstsze pytania