Przewłaszczenie na zabezpieczenie to jedno z popularnych zabezpieczeń transakcji. Może ono odnosić się zarówno do ruchomości jak i do nieruchomości. I tak jak przewłaszczenie ruchomości na zabezpieczenie nie budzi wątpliwości, przede wszystkich moralnych i etycznych. Z drugiej jednak strony, przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości, w szczególności przeznaczonej na cele mieszkaniowe powoduje pewien niepokój i kojarzy się bardzo negatywnie. Czy da się wyjść z umowy w przedmiocie przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie? Odpowiedź na to pytanie znajduje się poniżej.
Czym jest przewłaszczenie na zabezpieczenie?
Przewłaszczenie na zabezpieczenie to jedno z możliwych do ustanowienia zabezpieczeń. Dłużnika i wierzyciela łączy przede wszystkim stosunek podstawowy – na przykład umowa pożyczki. Na zabezpieczenie jej spłaty można ustanowić jedno ze znanych rodzajów zabezpieczeń – zastaw, hipotekę bądź właśnie przewłaszczenie na zabezpieczenie. Polega ono na tym, że własność określonego przedmiotu (na przykład nieruchomości) zostanie przeniesiona na wierzyciela przez dłużnika. Taka umowa przewłaszczenia zakłada powrotne przeniesienie własności na pierwotnego właściciela po spłacie wierzytelności. Zwykle przewiduje też możliwość korzystania z przewłaszczonej nieruchomości przez dłużnika lub osobę trzecią. Zapis ten powinien być bardzo szczegółowo określony w umowie.
W praktyce zawierane są dwie umowy w tej sprawie. Pierwsza dotyczy bezwarunkowego przeniesienia własności nieruchomości, druga jest zobowiązaniem nowego właściciela do powrotnego przeniesienia nieruchomości pod warunkiem zawieszającym, którym jest spłata długu. Z uwagi na fakt, iż dotyczy ona nieruchomości to musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Warto wskazać, że instytucje udzielające kredytów czyli banki nie stosują przewłaszczenia na zabezpieczenie jako zabezpieczenia transakcji. Taki rodzaj zabezpieczenia to domena instytucji parabankowych, udzielających pożyczek na bardzo wysoki procent, działających niejako bez kontroli instytucji finansowych i KNFu.
Odwiedź skup mieszkań zadłużonych.
Przepisy dotyczące przewłaszczenia na zabezpieczenie
Do niedawna brak było jakichkolwiek uregulowań w przepisach prawa dotyczących przewłaszczenia na zabezpieczenie. Umowy te były zawierane w oparciu o zasadę swobody umów. Jednakże obecnie w kodeksie cywilnym znalazł się artykuł 3871, który chociaż szczątkowo reguluję tę instytucję. Zgodnie z treścią tego przepisu:
„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:
- a) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
- b) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
- c) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.”
Jak widać, przepis ten, choć w pełni nie zdefiniował czym jest umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, wprowadził pewne zasady ją regulujące. Przede wszystkim, należy wskazać, że w odniesieniu do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, kwestia ta w dalszym ciągu nie została w żaden sposób uregulowana wobec czego strony mogą kształtować ten stosunek umownie.
Ograniczenia zostały wprowadzona w odniesieniu do osób fizycznych, które decydują się na przeniesienie własności nieruchomości, która zaspokaja ich potrzeby mieszkaniowe. Wobec tego, będzie się to tyczyło do mjeieszkań lub domów, w których mieszkają, a nie tym, które służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto, aby uznać umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie powyżej opisanej nieruchomości za nieważną to umowa podstawowa nie może być związana z działalnością gospodarczą tej osoby. Wobec tego, jeśli umowa podstawowa dotyczy prowadzonej działalności gospodarczej lub zawodowej to przepis ten nie znajdzie zastosowania.
Ponadto, konieczne jest spełnienie jeszcze co najmniej jednej z trzech opisanych przesłanej, aby kwestionować ważność umowy. Przesłanki te odnoszą się albo do wartości nieruchomości – braku jej oceny przez rzeczoznawcę majątkowego albo gdy zabezpieczenie jest nadmierne. Ponadto, jeśli wartość roszczenia, które przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości zabezpiecza jest nieoznaczone.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie a orzecznictwo
Chociaż przewłaszczenie na zabezpieczenie jest uregulowane bardzo szczątkowo w przepisach prawa to wielokrotnie było przedmiotem orzeczeń sądów. Takie umowy są bowiem zawierane a brak regulacji wprowadza chaos i wątpliwości prawne. Wobec tego, przewłaszczenie na zabezpieczenie jest przedmiotem orzeczeń sądów wszelkich instancji.
W praktyce to właśnie orzecznictwo sądów wypracowało zasady instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w orzeczeniu wydanym w sprawie o sygnaturze akt I ACa 134/14 wskazał, że do essentialia negotii umowy należą określenie celu przewłaszczenia (causa zabezpieczenia) oraz zastrzeżenie o zwrotnym przeniesieniu prawa własności na przywłaszczającego przez wierzyciela w przypadku spłaty zobowiązania. Podobne orzeczenie wydał Sąd Najwyższy w sprawie o sygnaturze akt III CKN 1225/98 oraz II CSK 396/12.
Zobacz nasz skup mieszkań w Warszawie!
Poglądy doktryny na przewłaszczenie na zabezpieczenie
Warto jednak wskazać, że mimo istnienia dość ugruntowanej linii orzeczniczej w tym przedmiocie to w dalszym ciągu można spotkać się ze stanowiskiem, że nie umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie nie jest dopuszczalna. Przeciwnicy dopuszczalności tej instytucji powołują się między innymi na brak cechy esencjalnej umowy przenoszącej własność nieruchomości w postaci obowiązku świadczenia wzajemnego, uzupełniany jedynie konstrukcją kauzy na zabezpieczenie. Ponadto, w przypadku tej umowy sytuacja prawna wierzyciela i dłużnika jest niezwykle odmienna. Pozycja wierzyciela jest znacząco silniejsza, otrzymuje on nieruchomość (na pewien czas) bez świadczenia wzajemnego ze swojej strony. Ponadto, nabywa on własność jeszcze zanim jego roszczenie stanie się wymagalne.
Pomimo kwestionowania dopuszczalności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz zgłaszanych pod jej adresem niejednokrotnie słusznych zarzutów jest ona niewątpliwie dopuszczalna w obrocie. Świadczy o tym między innymi fakt wprowadzenia powyżej opisanej regulacji w kodeksie cywilnym.
Ponadto, konieczne jest wskazanie, że zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie jest niezwykle ryzykowne. Wierzyciel może bowiem żądać natychmiastowego wydania nieruchomości przez dłużnika po upłynięciu terminu przeznaczonego na spłatę zadłużenia. Dotychczasowi właściciele nierzadko tracą w ten sposób dorobek całego życia, a bywa, że także jedyny dach nad głową.
Czy da się z wyjść z tej umowy?
Po tym jak umowa została zawarta niezwykle trudno będzie dłużnikowi z niej wyjść. Wprowadzenie do kodeksu cywilnego wskazanej regulacji z całą pewnością to ułatwi, jednakże, jak wskazano powyżej, nie dotyczy ono wszystkich umów dotyczących przewłaszczenia na zabezpieczenie, a jedynie ich wąskiego kręgu.
Rekomendujemy inne sposoby zabezpieczenia transakcji. Hipoteka będzie z całą pewnością pewniejszym dla dłużnika sposobem zabezpieczenia transakcji.
Zobacz więcej na: skup mieszkań.
