Jedną z ważniejszych czynności, jakie należy przeprowadzić przed kupnem nieruchomości, jest ustalenie stanu prawnego. Bez sprawdzenia tej kwestii można narazić się na wiele nieprzyjemności, a nawet na problemy związane z finalizacją transakcji. Dzieje się tak, gdy okazuje się, że stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany. Poniżej sprawdzisz, co to jest stan prawny nieruchomości i w jaki sposób można go sprawdzić.
Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź https://transakcja24h.pl/
Stan prawny nieruchomości a kredyt hipoteczny
Kiedy chcemy kupić daną nieruchomość, a jedyna opcja zakupu dotyczy uzyskania kredytu hipotecznego, pierwszą rzeczą, jaką trzeba zrobić to sprawdzić stan prawny danej nieruchomości. Starania o kredyt hipoteczny pójdą na marne, jeśli okaże się, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. Nie ma banku, który zdecydowałby się na finalizację takiej transakcji, udzielając odpowiedniej kwoty kredytu hipotecznego, jeśli zostaje nieuregulowany stan prawny nieruchomości w danym czasie. Dlatego, zanim zdecydujemy się na zakup określonego mieszkania czy domu, najpierw zorientujemy się, jak wygląda stan prawny nieruchomości.
Definicja stanu prawnego
Niestety nie da się jednoznacznie określić, czym jest stan prawny nieruchomości, bazując na przepisach. Można spróbować jednak dowiedzieć się, ogólnego znaczenia tego terminu. Pomogą w tym wybrane przepisy na temat ksiąg wieczystych i hipotek. Z nich wynika, że stan prawny nieruchomości jest zbiorem praw przynależącym do danej nieruchomości. Można także wyliczyć najważniejsze prawa uwzględnione w danej nieruchomości, a należą do nich prawo własności, prawo dzierżawy, czy prawo najmu.
W bardziej rozbudowanej wersji definicji stanu prawnego nieruchomości spotkać możemy się z aktami prawnymi, czy orzeczeniami sądowymi, według których możliwe jest nabycie określonej nieruchomości, czy użytkowanie lub też zagospodarowanie. By zapoznać się z danym stanem prawnym określonej nieruchomości, na przykład mieszkania, trzeba przejrzeć odpowiednie dokumenty, które zostały sporządzone dla danej nieruchomości i uwzględniają wynikające z niej prawa. Tak w ogólnym uproszczeniu prezentuje się definicja stanu prawnego nieruchomości.
Zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online nieruchomości
Stan prawny nieruchomości a dokumenty
Nietrudno jest określić, że do tego, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości, potrzebny jest wgląd w określone dokumenty. Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości? Najłatwiej będzie porozmawiać z jej obecnym właścicielem i poprosić o udostępnienie określonych dokumentów. Jest kilka dokumentów, które mogą nam pomóc w określeniu stanu prawnego. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości wynika z:
- odpisu ksiąg wieczystych,
- wypisu aktu notarialnego,
- prawomocnych orzeczeń ustalanych na drodze sądowej,
- decyzji administracyjnych.
Tego typu dokumenty mogą nam pomóc w określeniu stanu prawnego, co z pewnością przyda się na drodze załatwiania formalności, na przykład poprzez starania o kredyt hipoteczny. Wśród tych wszystkich dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości, najłatwiej jest uwzględnić odpis z ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste
Według przepisów prawnych księga wieczysta nieruchomości jest źródłem wiedzy dotyczącej stanu prawnego nieruchomości. Czego możemy dowiedzieć się z księgi wieczystej? Co powinno nas zainteresować? Przede wszystkim możemy dzięki niej ustalić podstawowe informacje na temat danej nieruchomości. Wśród nich znajdziemy informacje na temat lokalizacji, powierzchni, czy numeru działki. Z działu I ksiąg wieczystych danej nieruchomości możemy także ustalić ilość kondygnacji, jeśli jest to dla nas kluczowe. II dział księgi wieczystej odpowie nam na pytania o tym, kto jest właścicielem nieruchomości. Może zdarzyć się tak, że nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Jeśli taka sytuacja następuje, dowiemy się na temat tego, jaki mają udział albo który z nich ma prawo wieczystego użytkowania. Względem III działu w księdze wieczystej dostępne są informacje dotyczące obciążeń względem osób trzecich. Można to rozumieć jako służebność gruntową czy przesyłową, a także to, że dana osoba ma prawo użytkowania, czy dożywotnie prawo użytkowania. To właśnie z tego działu wynikają wszelkie umowy przedwstępne, deweloperskie, jak również postępowania komornicze. Kolejny w dokumencie wypisu ksiąg wieczystych jest dział IV, który może być kluczowy. Informuje on nas o tym, czy taka nieruchomość jest obciążona hipoteką. Dowiemy się z niego, jakie są zobowiązania kwotowe, kto jest wierzycielem, a także, w jakiej wysokości jest zabezpieczenie hipoteką. W związku z tym zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości jest dość istotnym elementem, by nabyć szereg kluczowych informacji.
Sprawdź nasz skup nieruchomości komercyjnych
Gdzie sprawdzić księgi wieczyste?
Często szukamy odpowiedzi na temat tego, czym jest stan prawny nieruchomości, jak sprawdzić go i ustalić najważniejsze informacje. Tutaj kluczem jest księga wieczysta, która traktowana jest w sposób priorytetowy. Pomimo tego, że wiele dokumentów określa parametry stanu prawnego, to zdecydowanym faworytem jest wyciąg ksiąg wieczystych. Jeśli nie mamy możliwości zapoznania się z księgą wieczystą danej nieruchomości udostępnioną przez właściciela, wówczas możemy skorzystać z internetu. Jedyne co trzeba zrobić to uzyskać numer księgi wieczystej, aby zapoznać się z jej treścią. O to można poprosić właściciela. Jeśli i tu jest problem, można próbować ustalić numer księgi wieczystej na podstawie danych, takich jak adres, nazwisko właściciela czy numer działki. Wymaga to zdecydowanie większego zaangażowania ze strony poszukującej osoby, ale jest to możliwe do ustalenia.
Ważną wskazówką dla każdego, kto stoi przed zakupem nieruchomości, jest to, aby nie opierać się tylko i wyłącznie o jeden dokument, jeśli poszukujemy informacji na temat stanu prawnego. Najlepiej przejrzeć kilka dokumentów, ponieważ może zdarzyć się tak, że w poszczególnych dokumentach mogą występować różne informacje. By uniknąć problemów z odczytywaniem informacji zawartych w dokumentach, jakie to określają stan prawny nieruchomości, najlepiej skorzystać z pomocy wyspecjalizowanej osoby.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Dokumentem, jakim jest MPZP, posługujemy się do tego, aby ustalić przeznaczenie nieruchomości na danym terenie. Jest to dość istotne w przypadku gdy planujemy budowę domu i kupujemy określoną działkę budowlaną. Z tego dokumentu wynika najczęściej to, w jaki sposób można zagospodarować dany teren, a także jaki budynek można postawić. Czasami wymarzona lokalizacja na budowę domu okazuje się nierealna do zabudowania. Mimo że teren jest fantastyczny, z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wynikać, że jest to teren leśny lub rolny, co dyskwalifikuje obszar do zabudowy. Dlatego właśnie tak ważne jest, aby zapoznać się z określonymi dokumentami, zanim zdecydujemy się na kupno działki lub nieruchomości.
Zobacz także skup nieruchomości z problemami
Dokumenty od spółdzielni mieszkaniowej
Przy ustaleniu stanu prawnego nieruchomości pomagają także dokumenty, które są wystawiane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zanim zdecydujemy się na kupno nieruchomości z rynku wtórnego, właściciel mieszkania powinien dostarczyć zaświadczenia, które wystawia spółdzielnia mieszkaniowa. Dokument może potwierdzić, że właściciel nie zalega z czynszem oraz z opłatami eksploatacyjnymi. Jeśli chodzi o starania o kredyt hipoteczny na zakup określonego mieszkania, to banki zazwyczaj nie wymagają takiego zaświadczenia, co nie znaczy, że warto to pominąć. Wręcz przeciwnie, powinniśmy zadbać o to, aby właściciel wyciągnął takie zaświadczenie. Potrzebne jest to, by nie mieć problemów ze spółdzielnią, która pewne będzie próbowała ściągać wszelkie zadłużenia, mimo że takie nie przechodzą na nowego właściciela.
Zaświadczenie o stanie zameldowania osób w nieruchomości, także stanowi ważny dokument wymagany przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży. W związku z tym kupujący ma prawo żądać od właściciela, aby do momentu podpisania umowy, wszystkie osoby zostały wymeldowanie z mieszkania.
Czym jest nieuregulowany stan prawny nieruchomości?
Starając się przedstawić ogólną definicję nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, trzeba zasięgnąć przepisów prawnych, a konkretniej Ustawy z dn. 21 sierpnia 1997 r. dotyczącej gospodarki nieruchomościami. Wczytując się w artykuł 113, dowiemy się, że nieuregulowany stan prawny nieruchomości wynikający z braku księgi wieczystej i innych dokumentów uniemożliwia ustalenie osób, które mają rzeczowe prawo do danej nieruchomości.
Co zrobić, by kupić nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym?
Jeśli uda nam się kupić nieruchomość, która ma nieuregulowany stan prawny, wówczas narażamy się na wiele niedogodności. Stan ten powoduje, że występują niedogodności w związku z blokadami w czynnościach. Ma to odniesienie na przykład w sprawach spadkowych. Nie trzeba też mówić, że sprzedaż takiej nieruchomości bywa bardzo kłopotliwa, a potencjalni kupujący, którzy zapewne sprawdzają stan prawny nieruchomości oraz banki, które mają finalizować jej zakup, nie wyrażą zgody na taką transakcję.
Jedyną słuszną drogą, w przypadku planów zakupu nieruchomości o nieuregulowanej sytuacji prawnej, jest to, aby doprowadzić wszystko do porządku i założyć księgę wieczystą lub inne wymagane dokumenty. Uregulowanie tej kwestii może dotyczyć założenia księgi wieczystej, uaktualnienia wpisów w istniejącej księdze wieczystej, jak również przeprowadzenie sprawy spadkowej, bo to także komplikuje stan prawny nieruchomości. Jest to jednak złożony proces, o czym warto pamiętać. Jeśli nieruchomość, którą chcesz kupić, nie ma uregulowanej sytuacji prawnej, być może lepiej będzie znaleźć inną nieruchomość, która nie będzie powodowała takich problemów.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości a notariusz
Kiedy okazuje się, że chcemy nabyć nieruchomość i mamy na ten cel przygotowane własne środki, a więc nie musimy korzystać z finansowania zewnętrznego oferowanego przez banki, także powinniśmy sprawdzać stan prawny nieruchomości. Można by zapytać dlaczego? Skoro głównym utrudnieniem okazuje się nieuregulowany stan prawny nieruchomości w odniesieniu do starań o kredyt hipoteczny. Tutaj przecież nie mamy takiej opcji, bo korzystamy z własnych środków. Wydaje się, że wszystko jest w porządku, jednak nieuregulowany stan prawny przeszkadza nie tylko bankom. Również notariusza może mieć poważne obiekcje, co do zakupu nieruchomości, która nie ma księgi wieczystej. Nie trzeba przekonywać nikogo, że generuje to znaczne problemy i utrudnienia. Może okazać się, że dostarczone dokumenty, które są podstawą do sporządzenia aktu notarialnego, wzbudzają obawy notariusza i sprawdzi on stan prawny nieruchomości, mogąc nie zgodzić się na przeprowadzenie takiej transakcji.
Chcesz sprzedać kamienicę? Sprawdź skup kamienic
Analiza stanu prawnego nieruchomości
Kiedy planujemy kupić określoną działkę, lokal mieszkalny, budynek, powinniśmy przeprowadzić analizę stanu prawnego nieruchomości. Jest to istotne, ponieważ pozwala nas to uchronić przed nabyciem nieruchomości wraz z obciążeniem hipotecznym, jeśli taki oczywiście występuje. Nie tylko hipoteka jest tutaj elementem, którego się obawiamy jako kupujący nieruchomość. Może okazać się, że dana nieruchomość obciążona jest prawem pierwokupu. Toteż powinno nas, przyszłych kupujących zmobilizować do tego, aby dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości.
Jeśli okazuje się, że zaniechamy tej czynności, która w efekcie doprowadziła nas do licznych problemów i przyjęciem na swoje barki obciążeń byłego właściciela, na nic zda się tłumaczenie, że nie znamy się na prawie i chcemy unieważnić transakcję. Nawet jeśli okaże się, że nie dysponujemy zbyt dużym majątkiem albo jeśli jesteśmy starsi, takie argumenty nie będą przemawiać za tym, by odstąpić od umowy.
Mamy możliwość samodzielnego przeprowadzenia analizy stanu prawnego nieruchomości, choć zdecydowanie łatwiej jest, jeśli skorzystamy z pomocy specjalisty. Rola prawnika może być nieoceniona w takim zakresie. Samodzielne próby analizowania stanu prawnego mieszkania mogą okazać się bardziej czasochłonne, a często i wymagają od nas poniesienia określonych kosztów. Niemniej taka analiza pozwoli nam pozbyć się wszelkich złudzeń i wystosować odpowiednią linię obrony. Dzięki temu można dla przykładu negocjować warunki z właściciel, zmusić go do uregulowania stanu prawnego nieruchomości, albo w ostateczności zrezygnować z kupna nieruchomości, która jest wątpliwa pod względem prawnym.
