Co to jest rynek pierwotny?

Kupując mieszkanie, prędzej czy później trafiamy na pytanie: rynek pierwotny czy wtórny? To nie jest wybór czysto marketingowy — decyduje o wysokości podatku, stanie technicznym lokalu, formalnościach i poziomie ochrony prawnej kupującego. W tym artykule wyjaśniamy, co to jest rynek pierwotny, czym różni się od rynku wtórnego, ile podatku zapłacimy w każdym wariancie oraz jakie przepisy chronią osobę kupującą mieszkanie z rynku pierwotnego.

Co to jest rynek pierwotny nieruchomości?

Rynek pierwotny to segment obrotu nieruchomościami, na którym lokal lub dom trafia do pierwszego nabywcy. Sprzedającym jest deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa lub inny inwestor, który wybudował budynek i sprzedaje mieszkania bezpośrednio z tzw. „pierwszej ręki". Nieruchomość nigdy wcześniej nie miała właściciela prywatnego — kupujący staje się pierwszym użytkownikiem lokalu.

W praktyce zakup na rynku pierwotnym odbywa się najczęściej na dwa sposoby:

• zakup w trakcie budowy, na podstawie umowy deweloperskiej (tzw. zakup „z prospektu" lub „z dziury w ziemi") — mieszkanie kupuje się na etapie projektu lub w budowie, a odbiór następuje po zakończeniu inwestycji,
• zakup gotowego, nowo wybudowanego mieszkania — lokal jest już oddany do użytkowania, a nabywca podpisuje od razu umowę przenoszącą własność.

Kluczowa cecha rynku pierwotnego to fakt, że sprzedaż dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej dewelopera, co ma bezpośrednie konsekwencje podatkowe i prawne, o których piszemy w dalszej części artykułu.

Co to jest rynek wtórny nieruchomości?

Rynek wtórny obejmuje transakcje, w których przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość mająca już co najmniej jednego właściciela. Sprzedającym jest zwykle osoba prywatna, choć może to być też firma czy spadkobierca — istotne jest to, że lokal był już wcześniej użytkowany lub przynajmniej formalnie przeniesiony na pierwszego nabywcę. Na rynku wtórnym znajdziemy zarówno mieszkania z wielkiej płyty i kamienice sprzed wojny, jak i lokale sprzedawane przez inwestorów kilka miesięcy po odbiorze od dewelopera.

To właśnie na rynku wtórnym działa najwięcej firm zajmujących się skupem mieszkań za gotówkę — kupują one lokale bezpośrednio od właścicieli, często w stanie wymagającym remontu, bez pośrednictwa biura nieruchomości i bez oczekiwania na kredytobiorcę.

Rynek pierwotny a wtórny — tabela porównawcza

Kryterium	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Sprzedający	Deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa, inwestor	Osoba prywatna, firma, spadkobierca
Podatek od zakupu	VAT w cenie mieszkania (8% lub 23%), brak PCC	PCC 2% od wartości rynkowej, płatny przez kupującego
Stan techniczny	Zwykle stan deweloperski, coraz częściej „pod klucz"	Bardzo zróżnicowany — od stanu idealnego po lokal do remontu
Czas na wprowadzenie się	Zwykle dłuższy — wykończenie, ewentualne opóźnienia budowy	Zwykle krótszy — możliwość szybkiej przeprowadzki
Formalności	Umowa deweloperska, następnie umowa przenosząca własność, odbiór techniczny	Umowa przedwstępna (opcjonalnie) i umowa sprzedaży u notariusza
Ochrona prawna kupującego	Ustawa deweloperska, rachunek powierniczy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, rękojmia	Rękojmia wg Kodeksu cywilnego, brak dedykowanej ustawy ochronnej
Możliwość negocjacji ceny	Ograniczona, głównie przy rabatach na wykończenie lub miejsce postojowe	Zwykle szersza, zależna od sytuacji sprzedającego
Ryzyka	Opóźnienie budowy, upadłość dewelopera (ograniczona przez DFG), wady ukryte w nowym budynku	Stan prawny nieruchomości, ukryte wady techniczne, obciążenia hipoteczne, zaległości

Podatki: VAT na rynku pierwotnym, PCC na rynku wtórnym

Różnica w opodatkowaniu to jeden z najczęściej mylonych elementów przy porównaniu obu rynków, dlatego warto ją omówić dokładnie.

Rynek pierwotny — VAT wliczony w cenę

Sprzedaż nowego lokalu przez dewelopera jest czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (VAT), a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (art. 41 ust. 12–12c), dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę 8% VAT. Limity powierzchni kwalifikujące do tej stawki to 150 m² dla lokalu mieszkalnego i 300 m² dla domu jednorodzinnego — nadwyżka ponad te wartości jest opodatkowana stawką podstawową 23% VAT proporcjonalnie do metrażu przekraczającego limit. W praktyce przeciętne mieszkanie dwu- czy trzypokojowe mieści się w całości w stawce 8%, a podatek jest już wliczony w cenę katalogową — kupujący nie płaci go osobno.

Ponieważ transakcja jest opodatkowana VAT, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest ona jednocześnie wyłączona z opodatkowania PCC. Innymi słowy: przy zakupie mieszkania od dewelopera nie płaci się PCC.

Rynek wtórny — PCC 2%

Sprzedaż nieruchomości między osobami prywatnymi (poza działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT) podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC stawka wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, a obowiązek podatkowy — zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy — spoczywa na kupującym. Podatek pobiera notariusz przy podpisywaniu aktu notarialnego i odprowadza go do właściwego urzędu skarbowego, więc kupujący nie musi się martwić o samodzielne rozliczenie.

Warto dodać, że ustawodawca przewidział też wyjątki: od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla kupujących pierwsze mieszkanie, a od 1 stycznia 2024 r. przy zakupie szóstej i kolejnej nieruchomości mieszkalnej przez jednego nabywcę stosuje się podwyższoną stawkę 6% PCC. To przepisy adresowane głównie do inwestorów kupujących wiele mieszkań pod wynajem.

Zalety i wady zakupu mieszkania na rynku pierwotnym

Mieszkanie z rynku pierwotnego to nowa, niezużyta substancja budowlana i możliwość samodzielnego zaprojektowania wykończenia. Do głównych zalet należą: nowoczesna instalacja elektryczna i hydrauliczna, lepsza izolacja termoakustyczna, gwarancja i rękojmia od dewelopera oraz niższe koszty eksploatacyjne dzięki nowszym standardom energetycznym. Kupujący ma też pełną kontrolę nad układem wykończenia — od podłóg po rozmieszczenie punktów elektrycznych.

Wady to przede wszystkim wyższa cena za metr kwadratowy niż podobnego lokalu na rynku wtórnym w tej samej lokalizacji, konieczność doczekania na zakończenie budowy (ryzyko opóźnień), dodatkowe koszty wykończenia „pod klucz" oraz to, że nowe osiedla często powstają na obrzeżach miast, z niedokończoną infrastrukturą w pierwszych latach.

Zalety i wady zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Mieszkania z rynku wtórnego kuszą przede wszystkim lokalizacją — najlepsze punkty w centrach miast są zwykle już zabudowane, więc to właśnie tu znajdziemy starsze kamienice i budynki z ugruntowaną infrastrukturą: szkołami, sklepami, komunikacją miejską. Kolejny plus to możliwość szybkiego wprowadzenia się, często zaraz po podpisaniu aktu notarialnego, oraz zwykle szersze pole do negocjacji ceny niż w cenniku dewelopera.

Do wad rynku wtórnego zalicza się zużycie instalacji i elementów budynku, wyższe ryzyko ukrytych wad technicznych (nieszczelny dach, stara instalacja elektryczna, wilgoć), a także konieczność dokładnego sprawdzenia stanu prawnego lokalu — księgi wieczystej, obciążeń hipotecznych, służebności czy zaległości w opłatach. Część mieszkań wymaga też generalnego remontu, co oznacza dodatkowy koszt i czas, zanim lokal nada się do zamieszkania lub do sprzedaży w dobrej cenie.

Stan deweloperski a mieszkanie pod klucz

Przy zakupie na rynku pierwotnym kluczowe jest rozróżnienie standardu wykończenia, ponieważ wpływa on bezpośrednio na budżet po odbiorze lokalu.

• Stan deweloperski — lokal ma wylane wylewki, otynkowane i wygładzone ściany, zamontowaną stolarkę okienną i drzwi wejściowe, doprowadzone instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza) zakończone punktami odbioru, ale bez podłóg, malowania, białego montażu czy zabudowy kuchennej. To najpopularniejszy standard sprzedaży mieszkań deweloperskich w Polsce.
• Stan pod klucz — mieszkanie jest w pełni wykończone i gotowe do zamieszkania: położone podłogi, pomalowane ściany, zamontowane oświetlenie, armatura łazienkowa, a czasem nawet zabudowa kuchenna. Coraz więcej deweloperów oferuje taki pakiet jako opcję dodatkowo płatną lub w cenie mieszkania w ramach promocji.

Wybór standardu wykończenia warto uwzględnić już na etapie porównywania ofert, ponieważ różnica w cenie „za metr" między stanem deweloperskim a pod klucz może wynosić kilkaset złotych na metrze kwadratowym.

Umowa deweloperska i ochrona nabywcy — nowa ustawa deweloperska

Zakup mieszkania na etapie budowy odbywa się na podstawie umowy deweloperskiej, która musi mieć formę aktu notarialnego. Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177), potocznie zwana „nową ustawą deweloperską". Zastąpiła ona przepisy z 2011 r. i istotnie rozszerzyła zakres ochrony kupującego, między innymi poprzez:

• obowiązek prowadzenia przez dewelopera rachunku powierniczego dla każdej inwestycji,
• utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) chroniącego wpłaty nabywców na wypadek upadłości dewelopera,
• doprecyzowanie zasad odbioru lokalu i procedury zgłaszania wad,
• rozszerzenie obowiązkowej zawartości prospektu informacyjnego,
• możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w ściśle określonych, korzystniejszych dla nabywcy przypadkach.

Umowa deweloperska musi precyzować m.in. dokładny opis lokalu, cenę, harmonogram wpłat, termin przeniesienia własności oraz warunki odstąpienia. To dokument, który wiąże obie strony na długo przed odbiorem kluczy, dlatego warto go analizować równie starannie jak docelową umowę przenoszącą własność.

Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Środki wpłacane przez nabywcę w trakcie budowy nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz na wydzielony mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Wyróżnia się dwa rodzaje takich rachunków:

• otwarty rachunek powierniczy — bank wypłaca deweloperowi środki sukcesywnie, w miarę postępu poszczególnych etapów budowy, po ich weryfikacji,
• zamknięty rachunek powierniczy — deweloper otrzymuje całość wpłaconych środków dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, co daje kupującemu najwyższy poziom bezpieczeństwa.

Niezależnie od rodzaju rachunku, każda wpłata nabywcy jest dodatkowo objęta składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), administrowany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Z DFG wypłacane jest odszkodowanie nabywcom w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, a także przy odstąpieniu od umowy z przyczyn leżących po stronie dewelopera — rozwiązanie, które ograniczyło ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy, znane z głośnych upadłości deweloperów sprzed reformy.

Prospekt informacyjny dewelopera — co musi zawierać

Zanim dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, sprzedający ma obowiązek doręczyć nabywcy bezpłatny prospekt informacyjny. To dokument, który powinien odpowiedzieć na większość pytań o inwestycję jeszcze przed wizytą u notariusza. Zgodnie z ustawą deweloperską prospekt zawiera m.in.:

• dane dewelopera, w tym doświadczenie i historię wcześniej zrealizowanych inwestycji,
• informacje o nieruchomości i samym przedsięwzięciu deweloperskim (lokalizacja, harmonogram, dostęp do mediów, infrastruktura w otoczeniu),
• numer księgi wieczystej nieruchomości oraz informacje o obciążeniach hipotecznych,
• numer pozwolenia na budowę i termin realizacji poszczególnych etapów,
• rodzaj stosowanego rachunku powierniczego oraz nazwę banku, który go prowadzi,
• indywidualną charakterystykę lokalu — metraż, standard wykończenia, usytuowanie.

Prospekt informacyjny, wraz z załącznikami (m.in. rzutami i wzorem umowy), stanowi integralną część umowy deweloperskiej — jeśli deweloper podał w nim informacje niezgodne ze stanem faktycznym, nabywca ma prawo dochodzić swoich roszczeń, powołując się bezpośrednio na jego treść.

Odbiór lokalu od dewelopera — na co zwrócić uwagę

Odbiór techniczny to moment, w którym nabywca po raz pierwszy wchodzi do gotowego lokalu i sprawdza, czy odpowiada umowie i prospektowi informacyjnemu. Warto pamiętać o kilku zasadach:

• z odbioru sporządza się protokół, w którym wpisuje się wszystkie zauważone wady i usterki — deweloper ma obowiązek odnieść się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni,
• nabywca może skorzystać z pomocy niezależnego rzeczoznawcy budowlanego, który sprawdzi m.in. równość ścian, działanie instalacji, szczelność okien czy wilgotność ścian,
• istotne wady lokalu uniemożliwiające normalne korzystanie z niego dają prawo do odmowy odbioru — nie warto podpisywać protokołu „na już", jeśli usterki są poważne,
• po odbiorze nabywcy przysługuje rękojmia za wady fizyczne lokalu na zasadach ogólnych wynikających z Kodeksu cywilnego, niezależnie od ewentualnej dodatkowej gwarancji dewelopera.

Rynek wtórny a szybka sprzedaż mieszkania

Rynek wtórny rządzi się innymi regułami niż pierwotny nie tylko po stronie kupującego, ale i sprzedającego. Właściciele mieszkań z rynku wtórnego — zwłaszcza starszych, wymagających remontu lub obciążonych skomplikowaną sytuacją prawną czy rodzinną (spadek, rozwód, zadłużenie) — często zależy im na czasie, a nie na maksymalnej cenie w kilkumiesięcznym procesie sprzedaży przez biuro nieruchomości. W takich sytuacjach naturalną alternatywą jest sprzedaż bezpośrednio firmie zajmującej się skupem mieszkań, która kupuje nieruchomość za gotówkę, bez oczekiwania na kredytobiorcę i bez wcześniejszego przygotowania lokalu do prezentacji.

Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w złym stanie technicznym — jeśli lokal wymaga remontu instalacji, dachu czy elewacji, sprzedaż na wolnym rynku bywa trudna i długotrwała, a dodatkowo wiąże się z ryzykiem zaniżenia ceny przez kupujących negocjujących „pod remont". Warto wtedy rozważyć skup mieszkań do remontu, gdzie stan techniczny lokalu nie jest przeszkodą w transakcji. Więcej praktycznych artykułów znajduje się w sekcji wiedza, a jeśli chcą Państwo sprawdzić, ile warte jest dane mieszkanie z rynku wtórnego, można skorzystać z bezpłatnej wyceny nieruchomości bez zobowiązań.

Najczęstsze pytania