Samowola budowlana, choć nie została jednoznacznie zdefiniowana w przepisach prawa budowlanego, jest znana każdemu z nas, a w szczególności osobom, które zdecydowały się na budowę na przykład domu. Na pytanie – co to jest samowola budowlana należy odpowiedzieć w następujący sposób – to obiekt budowlany lub jego część, będąca w budowie lub wybudowany bez pozwolenia na budowę, bez wymaganego zgłoszenia lub też pomimo wniesionego sprzeciwu od zgłoszenia. Czym grozi samowola budowlana? Czy można ją zalegalizować? Odpowiedź na te pytania znajdują się poniżej.
Jakie wymagania muszę spełnić, aby wybudować dom?
Przepisy prawa budowlanego dzielą realizację inwestycji na kilka grup. Pierwsza z nich to inwestycje wymagające uzyskania pozwolenia na budowę. Jest to dość sformalizowana procedura wymagająca przedłożenia organowi chociażby projektu budowlanego, która kończy się wydaniem decyzji administracyjnej w przedmiocie pozwolenia na budowę. Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę obejmuje między innymi budowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektów budowlanych. Starosta ma 5 dni na wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę liczonych od dnia, w którym złożono poprawnie wypełniony, kompletny wniosek.
Druga grupa obejmuje inwestycje wymagające jedynie zgłoszenia. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wskazuje katalog obiektów, które dla swojej budowy nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a właśnie dokonania zgłoszenia. Cała procedura jest zdecydowanie mniej sformalizowana. Co więcej – na koniec nie jest wydawana decyzja administracyjna. Jeśli organ nie wniesie w odpowiednim terminie sprzeciwu to będziemy mogli przystąpić do realizacji przedsięwzięcia. Organ ma 30 dni na dokonanie sprzeciwu.
Istnieje też niewielka grupa przedsięwzięć, które można podejmować bez pozwolenia na budowę oraz bez zgłoszenia. One jednak nie będą przedmiotem dzisiejszych rozważań, bowiem w ich przypadku nie sposób dokonać samowoli budowlanej.
Zobacz nasz skup domów!
Kiedy mamy styczność z samowola budowlaną
Skoro już wiemy co to jest samowola budowlana, konieczne jest dokonanie oceny kiedy mamy z nią miejsce.
W sytuacji, gdy chodzi o inwestycje dokonywane w oparciu o decyzję administracyjną – pozwolenie na budowę, samowola budowlana ma miejsce, gdy decyzja administracyjna nie została jeszcze wydana albo gdy została wydana a nie stała się ostateczna (niezaskarżalna). W sytuacji, gdy ciągle trwa procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę nie ma możliwości prowadzenia robót. Podobnie, gdy odebraliśmy już decyzję, ale jeszcze nie upłynął dwutygodniowy czas na zaskarżenie jej.
Jeśli budowa jest dokonywana w oparciu o zgłoszenie samowola ma miejsce w sytuacji, gdy nie dokonaliśmy go albo w sytuacji, gdy organ w przepisanym terminie wniósł sprzeciw.
Samowolą budowlaną jest również prowadzenie robót, chociaż legalnych, to niezgodnie z pozwoleniem na budowę lub dokonanym zgłoszeniem. Chodzi tu głównie o sytuacje, kiedy nie ustanowiono kierownika budowy, nie jest prowadzony dziennik budowy bądź następują rozbieżności względem projektu budowlanego. Definicja samowoli budowlanej obejmuje także bezprawne dobudowywanie części obiektów. W praktyce bardzo często zdarza się, że po pierwszym okresie użytkowania obiektu właściciele postanawiają go rozbudować, jednak zapominają ponownie ubiegać się o pozwolenie lub zgłosić planowaną inwestycję.
Kto stwierdza samowolę budowlaną?
Organem odpowiedzialnym za stwierdzenie, że samowola budowlana zaistniała jest inspektor nadzoru budowlanego. Zazwyczaj następuje to ze względu na donos sąsiedzki. Niewiele jest sytuacji, w których organ samodzielnie przeprowadza kontrolę legalności.
Posiadasz nieruchomość? Odwiedź nasz skup udziałów w nieruchomościach.
Kary za samowolę budowlaną
Skoro już wiemy co to jest samowola budowlana to konieczna jest odpowiedź napytanie jakie wiążą się z nią kary. W przeszłości za dokonanie samowoli budowlanej przepisy prawa przewidywały nawet karę pozbawienia wolności. Obecnie, uległo to zmianie. Przepisy prawa przewidują w tym zakresie bardzo dotkliwe kary grzywny (nawet przewyższające milion złotych). Oczywiście dokonanie samowoli budowlanej w przeważającej mierze przypadków będzie również skutkować koniecznością rozbiórki wybudowanego bądź budowanego obiektu.
Legalizacja samowoli budowlanej
Czy jeśli dokonaliśmy samowoli budowlanej to nie możemy jej zalegalizować? Na szczęście nie. Przepisy prawa przewidują możliwość postępowania, na podstawie którego samowola budowlana stanie się budynkiem w pełni legalnym. Jak przebiega taka procedura?
W przeszłości istniały dwie procedury legalizacji samowoli budowlanej. O tym, która z nich znajdowała zastosowanie decydował moment, w którym budynek został wybudowany (czy był to budynek wybudowany jeszcze pod rządami starej ustawy, z lat siedemdziesiątych czy już obecnego prawa budowlanego). Obecnie procedura ta została ujednolicona.
Gdy organ poweźmie wiadomość o samowoli budowlanej to wyda decyzję w przedmiocie wstrzymania budowy. W takiej sytuacji inwestor ma 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy na złożenie wniosku w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej. Ma on wówczas obowiązek przedłożenia szeregu dokumentów, m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej oraz projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów oraz dwa egzemplarze projektu technicznego. Organ nadzoru sprawdzi ich kompletność oraz zgodność z przepisami prawa.
Ponadto, przepisy przewidują konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ wyda decyzję o legalizacji, w której: zatwierdzi projekt budowlany albo projekt zagospodarowanie terenu albo zezwoli na wznowienie budowy (jeśli nie została dokończona). Opłatę legalizacyjną należy uiścić w terminie 7 dni od dnia otrzymania decyzji, w której jej wysokość zostanie policzona.
Przepisy prawa przewidują też drugi, bardzo zbliżony rodzaj legalizacji samowoli budowlanej. W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę bądź bez wymaganego zgłoszenia, bądź pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Postępowanie uproszczone jest wszczynane z urzędu. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego nie musi składać wniosku, ale może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Co więcej, jeśli inwestor sam złoży wniosek to będzie zwolniony z konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
Jak widać, legalizacja samowoli budowlanej może zająć trochę czasu. Zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów, uiszczenie opłaty legalizacyjnej, czekanie na decyzje administracyjną. Warto jednak tego dokonać. W sytuacji, w której organ poweźmie wiadomość o samowoli budowlanej, a nie zostanie złożony wniosek w przedmiocie jej legalizacji wówczas, w dalszej kolejności, organ wyda decyzję dotyczącą nakazania rozbiórki budynku.
Zobacz nasz skup nieruchomości w Warszawie!
Podsumowanie
Nie zawsze samowola budowlana będzie wiązała się z konieczności rozbiórki budynku bądź życiem z nadzieją, że nikt się nie dowie, że wybudowaliśmy obiekt wbrew przepisom prawa Istnieje możliwość legalizacji samowoli budowlanej – wymaga to jednak czasu i konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
