Termomodernizacja budynku

Czym jest termomodernizacja budynku

Termomodernizacja to zespół działań technicznych, których celem jest zmniejszenie zapotrzebowania budynku na energię cieplną i finalnie – obniżenie kosztów jego ogrzewania. W praktyce oznacza to ograniczenie strat ciepła przez przegrody budowlane (ściany, dach, stropy, okna), a często także modernizację źródła ciepła i instalacji, tak aby budynek zużywał mniej energii przy zachowaniu takiego samego lub wyższego komfortu cieplnego. Pojęcie „przedsięwzięcie termomodernizacyjne" ma w Polsce ścisłe umocowanie prawne – definiuje je ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków, która jest podstawą m.in. do ubiegania się o premię termomodernizacyjną z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Termomodernizacji nie należy mylić ze zwykłym remontem. Remont przywraca budynkowi pierwotny stan techniczny (np. odświeżenie elewacji), natomiast termomodernizacja ma konkretny, mierzalny cel energetyczny – obniżenie wskaźnika zapotrzebowania na energię (EP, w kWh/m²/rok) i poprawę klasy energetycznej budynku. Dla właścicieli domów i kamienic to jedna z ważniejszych inwestycji w cały cykl życia nieruchomości – wpływa nie tylko na rachunki, ale też na wartość rynkową budynku, o czym piszemy w dalszej części artykułu.

Zakres prac termomodernizacyjnych

Typowe przedsięwzięcie termomodernizacyjne obejmuje kilka powiązanych ze sobą elementów. Rzadko opłaca się realizować je pojedynczo – najlepsze efekty energetyczne (i finansowe) daje kompleksowe podejście, poprzedzone audytem energetycznym.

• Ocieplenie ścian zewnętrznych – metodą lekką mokrą (styropian, wełna mineralna) lub od wewnątrz w kamienicach, gdzie elewację chronią przepisy konserwatorskie.
• Ocieplenie dachu, stropodachu lub stropu pod nieogrzewanym poddaszem – przez dach i strop ucieka nawet kilkanaście–kilkadziesiąt procent ciepła w budynkach niedocieplonych.
• Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej – na okna i drzwi o niższym współczynniku przenikania ciepła (Uw), co eliminuje mostki termiczne wokół otworów.
• Modernizacja lub wymiana źródła ciepła – zastąpienie starego kotła (np. węglowego „kopciucha") kotłem gazowym kondensacyjnym, pompą ciepła lub podłączeniem do sieci ciepłowniczej.
• Modernizacja wentylacji – montaż rekuperacji (wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła), która ogranicza straty ciepła i poprawia jakość powietrza wewnątrz.
• Instalacje OZE – fotowoltaika, kolektory słoneczne, pompy ciepła; formalnie wykraczają poza wąską definicję termomodernizacji, ale są dziś z nią standardowo łączone.
• Modernizacja instalacji grzewczej wewnątrz budynku – wymiana grzejników, zawory termostatyczne, izolacja rur, automatyka pogodowa.

W przypadku większych obiektów, np. kamienic wielorodzinnych, dochodzi często modernizacja instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej czy wzmocnienie konstrukcji. Jeśli rozważają Państwo sprzedaż takiego obiektu zamiast kosztownego remontu, więcej informacji znajdą Państwo w sekcji skup kamienic.

Audyt energetyczny – punkt wyjścia do racjonalnej decyzji

Przed przystąpieniem do jakichkolwiek prac warto (a przy ubieganiu się o premię termomodernizacyjną z BGK – trzeba) zlecić audyt energetyczny budynku. Audyt to dokument sporządzany przez uprawnionego audytora energetycznego, który:

• ocenia aktualny stan techniczny przegród budowlanych i instalacji,
• wskazuje optymalny, uzasadniony ekonomicznie zakres prac,
• szacuje spodziewaną redukcję zapotrzebowania na energię i koszty wariantów,
• wylicza prosty czas zwrotu inwestycji,
• stanowi formalną podstawę do złożenia wniosku o premię termomodernizacyjną w BGK.

Szczegółowy zakres i formę audytu określają przepisy wykonawcze do ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Dzięki audytowi właściciel unika przeinwestowania (np. kosztownej wymiany okien, gdy priorytetem jest ocieplenie dachu) i realnie ocenia, czy stać go na rekomendowany zakres prac – w tym miejscu wielu właścicieli starszych domów i kamienic zaczyna rozważać alternatywę w postaci sprzedaży nieruchomości „as is". Więcej praktycznych informacji o rynku nieruchomości znajdą Państwo w sekcji wiedza.

Korzyści z termomodernizacji

Dobrze zaplanowana termomodernizacja przynosi korzyści w kilku wymiarach jednocześnie.

• Oszczędność energii i niższe rachunki – kompleksowa termomodernizacja domu jednorodzinnego potrafi ograniczyć zużycie energii na ogrzewanie nawet o kilkadziesiąt procent, zależnie od stanu wyjściowego i zakresu prac.
• Wzrost klasy energetycznej – budynek po termomodernizacji uzyskuje niższy wskaźnik EP, co przekłada się na lepszą klasę w świadectwie charakterystyki energetycznej, obowiązkowym dziś dokumencie przy sprzedaży i najmie nieruchomości.
• Wzrost wartości rynkowej nieruchomości – budynek energooszczędny, z nowym źródłem ciepła i dobrą izolacją, jest bardziej atrakcyjny dla kupujących i kredytodawców niż nieruchomość wymagająca kapitalnego remontu.
• Poprawa komfortu cieplnego – eliminacja mostków termicznych i przeciągów, stabilniejsza temperatura, mniejsza wilgoć i ryzyko pleśni.
• Redukcja emisji zanieczyszczeń – wymiana nieefektywnego źródła ciepła ogranicza tzw. niską emisję, istotną zwłaszcza w gminach z uchwałami antysmogowymi.
• Realne wsparcie finansowe państwa – koszty można w części odzyskać dzięki uldze podatkowej, premii z BGK lub dotacji z programu Czyste Powietrze – opisujemy to poniżej.

Finansowanie termomodernizacji – ulga, premia i dotacje

Właściciele nieruchomości w Polsce mają do dyspozycji trzy główne, niewykluczające się (choć rządzące się osobnymi zasadami) instrumenty wsparcia termomodernizacji. Poniższa tabela porządkuje najważniejsze różnice między nimi.

Instrument wsparcia	Dla kogo	Forma wsparcia	Podstawa prawna / instytucja
Ulga termomodernizacyjna w PIT	Właściciele i współwłaściciele domów jednorodzinnych, podatnicy PIT (skala podatkowa lub podatek liniowy)	Odliczenie wydatków od dochodu w rocznym zeznaniu PIT, limit 53 000 zł na podatnika	Art. 26h ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; Krajowa Administracja Skarbowa
Premia termomodernizacyjna	Właściciele budynków (osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie) realizujący inwestycję z kredytu	Częściowa spłata kredytu bankowego zaciągniętego na termomodernizację, na podstawie audytu energetycznego	ustawa z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów; Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK)
Program Czyste Powietrze	Właściciele domów jednorodzinnych (lub wydzielonych lokali w budynkach jednorodzinnych), progi zależne od dochodu	Dotacja bezzwrotna i/lub pożyczka na ocieplenie oraz wymianę źródła ciepła – aktualne kwoty i progi na stronie programu	Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW); czystepowietrze.gov.pl

Ulga termomodernizacyjna w PIT

Ulga termomodernizacyjna została wprowadzona do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jest uregulowana w art. 26h tej ustawy. Pozwala odliczyć od dochodu (podstawy opodatkowania) wydatki poniesione na materiały budowlane, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w będącym własnością lub współwłasnością podatnika budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Najważniejsze zasady:

• łączna kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 000 zł na podatnika, niezależnie od liczby posiadanych budynków,
• odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok poniesienia wydatku, a niewykorzystaną kwotę można rozliczać przez kolejne lata (max. 6 lat od końca roku, w którym poniesiono pierwszy wydatek),
• prawo do ulgi mają podatnicy na skali podatkowej lub podatku liniowym (19%) – nie skorzystają ryczałtowcy, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej,
• przedsięwzięcie musi zakończyć się w ciągu 3 kolejnych lat od poniesienia pierwszego wydatku,
• odliczeniu podlegają wyłącznie wydatki udokumentowane fakturą VAT.

Urzędowy wykaz materiałów, urządzeń i usług objętych ulgą (izolacje, okna, drzwi, kotły, pompy ciepła, kolektory słoneczne, fotowoltaika, rekuperacja) oraz oficjalne objaśnienia podatkowe publikuje resort finansów na stronie podatki.gov.pl. Przed rozliczeniem warto zweryfikować aktualną listę kwalifikowanych wydatków.

Premia termomodernizacyjna z BGK

Drugim filarem systemu wsparcia jest premia termomodernizacyjna, uregulowana w ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków. W odróżnieniu od ulgi podatkowej, premia nie jest odliczeniem – jest formą częściowej spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Mechanizm działania:

• inwestor (osoba fizyczna, wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, jednostka samorządu terytorialnego) zaciąga kredyt w banku współpracującym z BGK,
• podstawą wniosku jest audyt energetyczny przedsięwzięcia, sporządzony przez uprawnionego audytora,
• decyzję o przyznaniu premii podejmuje Bank Gospodarstwa Krajowego, administrujący Funduszem Termomodernizacji i Remontów,
• premia standardowo wynosi 16% wykorzystanej kwoty kredytu, a przy przedsięwzięciach łączonych z OZE może być wyższa – aktualne stawki i procedurę wniosków publikuje BGK.

Premię termomodernizacyjną warto rozważyć zwłaszcza przy większych, kompleksowych inwestycjach (np. w wielorodzinnych kamienicach), gdzie sama ulga podatkowa – dostępna wyłącznie dla budynków jednorodzinnych – nie ma zastosowania.

Program Czyste Powietrze

Czyste Powietrze to ogólnopolski program rządowy administrowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW) we współpracy z wojewódzkimi funduszami ochrony środowiska. Skierowany jest do właścicieli domów jednorodzinnych i obejmuje dofinansowanie do: wymiany nieefektywnego źródła ciepła na paliwo stałe (pompa ciepła, kocioł gazowy kondensacyjny, podłączenie do sieci ciepłowniczej), docieplenia ścian, dachu i podłogi na gruncie, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła oraz mikroinstalacji fotowoltaicznej i audytu energetycznego.

Program funkcjonuje w formie dotacji, dotacji z prefinansowaniem oraz pożyczki, a wysokość wsparcia zależy od poziomu dochodów wnioskodawcy (poziom podstawowy, podwyższony i najwyższy). Ponieważ progi dochodowe, maksymalne kwoty dotacji i lista kosztów kwalifikowanych są okresowo aktualizowane, nie podajemy tu konkretnych kwot – aktualne, wiążące informacje należy zweryfikować na oficjalnej stronie programu czystepowietrze.gov.pl lub w swoim wojewódzkim funduszu ochrony środowiska.

Czy można łączyć instrumenty wsparcia

Ulgę, premię z BGK i dotację z Czystego Powietrza można w wielu przypadkach łączyć, jednak zasady kumulacji bywają szczegółowo regulowane (np. odliczeniu w PIT podlega wyłącznie ta część wydatku, która nie została sfinansowana dotacją). Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z audytorem energetycznym oraz doradcą podatkowym, aby prawidłowo rozliczyć wydatki i nie utracić prawa do żadnej z form wsparcia.

Termomodernizacja a sprzedaż nieruchomości

Termomodernizacja bezpośrednio przekłada się na atrakcyjność nieruchomości na rynku wtórnym. Budynek o niskim zapotrzebowaniu na energię, z aktualnym świadectwem charakterystyki energetycznej wskazującym dobrą klasę, sprzedaje się zwykle szybciej i przy mniejszej presji cenowej ze strony kupujących – zwłaszcza że od 2023 roku posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży i najmie nieruchomości.

W praktyce właściciele starszych domów i kamienic często stają przed dylematem: zainwestować kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych we własne środki (nawet z uwzględnieniem ulgi, premii czy dotacji zwykle trzeba sfinansować znaczącą część kosztów samodzielnie lub kredytem), czy sprzedać nieruchomość w obecnym stanie. Dla wielu osób – zwłaszcza przy nieruchomościach odziedziczonych, wymagających generalnego remontu, lub takich, w których właściciele nie planują już mieszkać – szybka sprzedaż „as is" bez przeprowadzania termomodernizacji bywa rozwiązaniem prostszym niż wieloletni proces inwestycyjny. Firmy zajmujące się skupem nieruchomości za gotówkę wyceniają budynek w jego aktualnym stanie technicznym i energetycznym, uwzględniając koszty, jakie na docelową modernizację poniesie nabywca. Jeśli rozważają Państwo taką ścieżkę zamiast samodzielnego remontu, zapraszamy do oferty skupu domów lub skupu kamienic, a bezpłatną wycenę można uzyskać bezpośrednio tutaj.

Jak zaplanować termomodernizację krok po kroku

1. Audyt energetyczny – zlecenie uprawnionemu audytorowi oceny stanu budynku i doboru zakresu prac.
2. Wybór zakresu i harmonogramu prac – zwykle przegrody zewnętrzne i dach przed wymianą źródła ciepła, aby dobrać moc kotła lub pompy ciepła do obniżonego zapotrzebowania na energię.
3. Zaplanowanie finansowania – sprawdzenie, które instrumenty (ulga w PIT, premia z BGK, dotacja z Czystego Powietrza) można połączyć i w jakiej kolejności składać wnioski.
4. Wybór wykonawców i materiałów – zgodnych z parametrami wymaganymi przez dany program wsparcia.
5. Realizacja prac i dokumentacja – gromadzenie faktur VAT (niezbędnych do ulgi) oraz protokołów odbioru.
6. Rozliczenie – złożenie wniosku o premię/dotację oraz odliczenie wydatków w rocznym PIT.
7. Aktualizacja świadectwa charakterystyki energetycznej – istotna zwłaszcza przed planowaną sprzedażą lub wynajmem.

Więcej praktycznych artykułów o remontach, formalnościach i sprzedaży nieruchomości znajdą Państwo w naszej sekcji wiedza.

Najczęstsze pytania