Dziedziczenie nieruchomości nie zawsze jest takie oczywiste, czasami można napotkać na drodze sytuację związaną z umową o dożywocie. Jest to umowa cywilnoprawna, która zobowiązuje nabywcę, który zostanie pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, do dożywotniego utrzymania dożywotnika. Czy jest to bardziej opłacalne niż darowizna? Przeanalizujmy to dokładnie.
Umowa o dożywocie – czym się charakteryzuje?
Umowa dożywocia, jak już wspomnieliśmy na samym początku, jest umową kodeksu cywilnoprawnego, w której właściciel nieruchomości przenosi prawa własności na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nie trudno ustalić, że taką umowę podpisują najczęściej osoby starsze, które wymagają opieki. Dożywotnie utrzymanie będzie konieczne także w przypadku, gdy właściciel danej nieruchomości nie będzie miał środków do życia. Umowa o dożywocie różni się od darowizny, która wyglądać może z pozoru podobnie, tym, że nabywca danej nieruchomości zobowiązany jest do utrzymania takiej osoby. Pomimo tego, że dożywotnik (bo takim mianem określa się osobę, która w zamian za nieruchomość będzie na utrzymaniu nowego nabywcy) może posiadać własne środki, które być może wystarczyłby mu na swobodną egzystencję, nabywca musi dopełnić warunków umowy.
Chcesz sprzedać dom? Sprawdź skup domów
Warunki umowy o dożywocie
Kiedy mamy możliwość podpisania umowy o dożywocie z rodzicami czy dziadkami, często zastanawiamy się, czy jest to opcja, która będzie opłacalna dla jednej i drugiej strony. Umowa o dożywocie może wydawać się krzywdząca, zwłaszcza dla innych członków rodziny. Jest to jednak często wolą samych zainteresowanych, którzy z jakichś powodów decydują się na taki krok. Najczęściej powodem jest niepewna sytuacja materialna, a dzięki takiej umowie, można liczyć na utrzymanie i zapewnienie godziwych warunków, aż do dnia śmierci takiej osoby.
W umowie o dożywocie mowa przede wszystkim o utrzymaniu dożywotnika. Co to dokładnie znaczy i na czym polega opieka? Oznacza to tyle, że nowy nabywca, bo w chwili podpisania umowy dożywocia zmienia się właściciel danego lokalu, zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi godnych warunków życia. Odpowiedzialny jest za to, by taką osobę nakarmić, ubrać, zapewnić środki higieniczne, opiekę również zdrowotną, jeśli zachodzi taka potrzeba, a w chwili ostatecznej również zobowiązuje się do pogrzebania zmarłego na własny koszt.
Nie ma przepisów określających to, aby zarówno dożywotnik, jak i nabywca mieszkali wspólnie, ale jeśli chodzi o rzetelne wypełnianie warunków umowy, często jest to niezbędne, by móc sprawować całkowitą opiekę nad dożywotnikiem. Jeśli taka osoba wymaga leczenia, a jej stan nie pozwala na samodzielność, wówczas trzeba uczynić wszystko, aby wspomóc taką osobę. Dawniej takie sytuacje były naturalne, niepotrzebna była umowa spisywana pomiędzy leciwym rodzicem a dzieckiem, które sprawowało opiekę. Jeśli tylko ta osoba, która sprawowała opiekę, odziedziczyła spadek po rodzicu, nie było mowy o jakichś umowach. Życie jednak lubi się komplikować i w wielu takich przypadkach na horyzoncie pojawiać mogli się inni spadkobiercy, którzy otrzymywali część spadku, pomimo tego, że nie wykazali ani krzty chęci, by pomóc w egzystowaniu starszej osoby. W związku z takimi sytuacjami umowa dożywocia wydaje się bardzo sprawiedliwa.
By podpisać taką umowę o dożywocie, trzeba też spełnić określone warunki. I o ile nie dotyczy to nabywcy, o tyle dożywotnik musi być zweryfikowany pod kątem poczytalności, zwłaszcza jeśli jest w podeszłym wieku i ma problemy ze zdrowiem. Wiele sytuacji związanych z podpisaniem tego typu umowy wskazuje na nadużycia. Dla przykładu babcia, która umieszczona została w hospicjum, podpisuje umowę dożywocia z wnukiem, ale kilka dni później umiera. Taką sytuację można by podpiąć pod wykorzystywanie, bo w końcu nabywca nie wywiązał się ze swoich zobowiązań, a w dodatku wykorzystał sytuację, że kobieta była ciężko chora, a jej rokowania nie były dobre. W kodeksie jest opisanych wiele sytuacji, które mogą nam podpowiedzieć, kiedy umowa dożywocia jest nieważna.
Sprawdź nasz skup nieruchomości
Koszty związane z umową dożywocia
Sporządzenie umowy o dożywocie nie wiąże się tylko i wyłącznie z kosztami związanymi z utrzymaniem dożywotnika. Ten rodzaj umowy jest opodatkowany kwotą podatku cywilnoprawnego, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Oczywiście mowa tutaj o wartości rynkowej nieruchomości. Taki sam podatek trzeba zapłacić w przypadku nabycia mieszkania drogą kupna z rynku wtórnego. W zależności od tego, co do zaoferowania ma dożywotnik, a konkretniej jaką nieruchomość, o jakiej wartości, można powiedzieć, że opłacenie podatku nabycia może wiązać się z dość dużym kosztem, który ponieść musi nabywca.
Od dnia podpisania umowy dożywocia nabywca jest pełnoprawnym właścicielem lokalu, o którym mowa w warunkach tego dokumentu. Nie oznacza to jednak, że dożywotnik, a więc osoba, która przeniosła prawo własności na nabywcę w zamian za utrzymanie, zostaje pominięty w księdze wieczystej. Osoba ta widnieje w niej do śmierci i dopiero wtedy nabywca może wykreślić ją z ksiąg wieczystych. Innej opcji w tym kierunku nie ma. Jeśli osoba nabywająca nieruchomość uzna, że może sprawować całodobową opiekę nad dożywotnikiem w swoim domu, może jej zapewnić takie lokum, ale niekoniecznie wiąże się to ze sprzedażą nieruchomości. W takim przypadku sprawa nieco bardziej się komplikuje, a sąd, który jest w tym wypadku koniecznością, może dopuścić do takiej decyzji wraz ze zmianą uprawnień i z przekształceniem dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Proces ten bywa dość wymagający od każdej strony.
Umowa dożywocia a urząd skarbowy
Wiele osób zastanawia się, czy konieczne jest zgłoszenie umowy dożywocia do urzędu skarbowego i opłacenie podatku z tego tytułu. Wspomnieliśmy wcześniej, że taka umowa uwarunkowana jest opodatkowaniem w wysokości 2%. Nie jest jednak konieczne informowanie urzędu skarbowego o tak zaistniałej sytuacji, ponieważ umowa sporządzona i podpisywana jest u notariusza, który to nalicza i pobiera stosownej wysokości koszty podatkowe i nie tylko. Wobec tego nie ma konieczności informowania urzędu skarbowego o podpisaniu umowy dożywocia ze swoim krewnym.
Zrobimy dla Ciebie wycenę online nieruchomości
Umowa dożywocia a zachowek
Zachowek jest możliwością uzyskania spadku, nawet jeśli nie jest się uwzględnionym w testamencie zmarłego. W świetle prawa nie dotyczy to jednak kwestii umowy dożywocia. Rodzaj tej umowy nie jest bezpłatny, o czym przekonać można się u notariusza, gdzie należy uiścić opłaty w wysokości 2% wartości rynkowej danej nieruchomości i koszty notarialne. Może to być całkiem duża kwota. Kiedy mowa o darowiźnie, wówczas nie jest opłacana taka kwota, ponieważ nie podlega to opodatkowaniu. W związku z tym zachowek możliwy jest tylko i wyłącznie od darowizny. Kiedy nabywca otrzymuje w ramach darowizny mieszkanie po zmarłym, może liczyć się z tym, że bliscy z rodziny mogą wystąpić o zachowek. Opcji takiej nie ma, kiedy mówimy o umowie o dożywocie. Nabywca nie musi płacić zachowku osobom, które być może będą oczekiwały tego.
Co dokładnie otrzymuje dożywotnik
W momencie, gdy starsza osoba podpisuje umowę o dożywocie ze swoim krewnym, ma gwarancję, że na mocy tej umowy ma zapewnione utrzymanie aż do śmierci. Rozumiana w ten sposób jest dożywotnia opieka nad dożywotnikiem. Dożywotnik otrzymuje przede wszystkim jedzenie, środki czystości, higieniczne, opał, opłacone rachunki za światło, media, czy inne tego typu, ale także i zostaje mu zapewniona opieka w razie choroby. Dotyczy to kwestii zapewnienia dostępu do instytucji medycznej, czy nawet zapewnienia miejsca w odpowiednim ośrodku np. hospicjum.
Dożywotnik, który przekazuje prawo własności do swojej nieruchomości nabywcy, ma pewność, że po jego śmieci to nabywca odpowiada za pochówek. Jest to zapisane w umowie jako warunek konieczny do spełnienia.
Chcesz sprzedać kamienicę? Sprawdź skup kamienic
Umowa dożywocia a zadłużenia
Kolejnym, ciekawym zagadnieniem jest poruszenie kwestii tego, jak wygląda umowa dożywocia w przypadku, gdy dożywotnik jest dłużnikiem i z tego tytułu z części jego świadczenia emerytalnego ściągany jest dług. Czy w ogóle jest możliwe podpisanie umowy o dożywocie w takich przypadkach? Każdemu może powinąć się noga w życiu, co nie znaczy, że trzeba taką osobę spisywać na straty tym bardziej, jeśli nie może sama się utrzymać. W takim przypadku umowa dożywocia jest ważna i można ją podpisać, a nabywca nie przejmuje długów swojego krewnego. Jedyne co jest tutaj nakreślane, to to, że w przypadku ściągania długów może dojść do sytuacji zubożenia osoby, gdzie należy wypełnić swój obowiązek i zapewnić jej byt w razie tego niedostatku. Sytuacje, kiedy umowa dożywocia jest nieważna, dotyczą rażących naruszeń względem warunków umowy. Zazwyczaj mowa o tym, kiedy nabywca nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania. Jeśli udowodni się, że dożywotnik nie ma zapewnionej opieki, dostępu do podstawowych warunków do życia, a nabywca nie interesuje się jego stanem, wówczas są podstawy do tego, aby zastrzec, że dana umowa jest nieważna i należy ją rozwiązać w trybie natychmiastowym. Oczywiście musi to uczynić sąd.
Sprawdź nasz skup mieszkań zadłużonych
