Szczegółowa wiedza poświęcona konkretnej nieruchomości jest dostarczana przez księgę wieczystą. Ta składa się z kilku działów. Dziś przyjrzymy się działowi III księgi wieczystej o nazwie: „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. To właśnie w tym dziale pojawi się każdy wpis roszczenia do księgi wieczystej poświęcony naszej nieruchomości z wyjątkiem tych roszczeń, które związane są z hipoteką. Co należy wiedzieć o tym temacie?
Z jakich działów składa się księga wieczysta?
Na samym początku warto, abyśmy poznali główny podział księgi wieczystej na działy. Dzięki temu będzie możliwe zidentyfikowanie miejsc, w których znajdzie się m.in. roszczenie o przeniesienie własności. Należy przy tym pamiętać, że prowadzenie księgi wieczystej samo w sobie ma na celu ustalenie aktualnego stanu prawnego nieruchomości. W związku z tym, że wprowadzanie zaistniałych zmian w księdze wieczystej jest obligatoryjne, stanowi ona gwarant bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Składa się zaś z czterech działów:
- Dział I – w nim objęte są oznaczenia nieruchomości, a także wpisy dotyczące praw własności,
- Dział II – obejmuje wpisy związane z użytkowaniem wieczystym i własnością,
- Dział III – interesujący nas dział, w którym pojawi się dokonany przez nas wpis roszczenia do księgi wieczystej. O ile nie dotyczy to hipoteki, w tym dziale pojawi się każde roszczenie w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna jest wśród nich, podobnie jak informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych.
- Dział IV – to właśnie on jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipoteki.
Jakie informacje zawiera dział III księgi wieczystej?
O zawartości działu III księgi wieczystej wprost mówi art. 25.1.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To właśnie dzięki temu artykułowi wiemy, że znajdziemy tu informacje o wpisach dotyczących ograniczonych praw rzeczowych (wyłączając oczywiście hipotekę), wpisy ograniczeń w tym, jak możemy rozporządzać nieruchomością oraz wpisy innych praw, a także i roszczeń, które nie są związane z hipoteką. To właśnie tu znajdziemy m.in. roszczenie o przeniesienie własności.
Należy przy tym pamiętać, że podobne informacje zawiera III dział księgi wieczystej dotyczącej ograniczonego prawa rzeczowego w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do konkretnego lokalu mieszkalnego. Wtedy zawarte informacje w tym dziale poświęcone są wpisom ograniczenia w rozporządzaniu prawem, a także wpisy innych praw i roszczeń, choć i tu na hipotekę jest przeznaczony odrębny dział. Należy pamiętać, że działy te są zazwyczaj każdorazowo sprawdzane przez kupującego nieruchomości i jeśli nie mamy pewności, jaki jest pełny stan prawny mieszkania, które chcemy sprzedać, najlepiej jest skontaktować się bezpośrednio ze skupem nieruchomości, który pomoże w tej sprawie.
Rubryki działu III księgi wieczystej
Konkretna struktura działu III księgi wieczystej jest oparta o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które weszło dnia 21 listopada 2013 roku i dotyczyło zarówno zakładania, jak i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie internetowym. W związku z tym wyszczególnia się następujące działy:
- 3.1 – wzmianki w dziale,
- 3.2 – numer danego wpisu,
- 3.3. – napis,
- 3.4 – treść danego wpisu,
- 3.5 – podstawa jego umieszczenia,
- 3.6 – dane o wniosku i chwili wpisu. Moment dokonania wpisu jest umieszczony na tym etapie.
- 3.7 – komentarz objaśniający.
Czym jest wzmianka? Najogólniej mówiąc, jest to informacja o wpłynięciu wniosku, żądania zmiany w księdze wieczystej. Jeśli więc pojawi się wzmianka w rubryce 3.1, będzie to oznaczało, że do sądu wpłynął wniosek, którego rozpatrzenie może wpłynąć na treść księgi wieczystej. Może być to zarówno roszczenie o przeniesienie praw własności, jak i dowolny inny wpis roszczenia do nieruchomości. Wzmianką może być również wniosek o wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Roszczenie w księdze wieczystej – umowa przedwstępna
Coraz częściej zakłada się, że najlepszym rozwiązaniem w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej najlepszym rozwiązaniem jest przyrzeczenie sprzedaży. Każdorazowo w takiej sytuacji pojawia się konieczność zawarcia tej informacji w księdze wieczystej. Mówi o tym art. 16. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dzięki czemu wiemy, że można umieścić również przyszłe roszczenie w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna w takim przypadku zostaje w poważniejszym stopniu udokumentowana, prawnie potwierdzona przez sąd. Przede wszystkim jednak daje to możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej bezpośrednio przed sądem. Może to robić osoba, z którą została podpisana rzeczona umowa przedwstępna.
Wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej
Jeśli interesuje nas nabycie nieruchomości, która już została komuś przyrzeczona, w pierwszej kolejności należy zadbać o wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Dzięki temu unikniemy poważnych trudności, jakie mogą wyniknąć z zakupienia nieruchomości przyrzeczonej już komuś innemu w ramach umowy przedwstępnej.
Należy pamiętać o tym, że wpisanie roszczenia przyszłego do księgi wieczystej danej nieruchomości realnie zmniejsza zainteresowanie, jakie jest z nią związane. Jeśli więc chcemy wycofać się z umowy z dowolnej przyczyny, ale dalej chcemy sprzedać nieruchomość, jest na to rozwiązanie. Nawet w przypadku umowy przyrzeczonej pomocne będzie profesjonalny skup mieszkań i skup nieruchomości. Tak więc nie czekaj i zadzwoń już dzisiaj!
