Kupno mieszkania – ile wyniosą wszystkie koszty?

Cena z ogłoszenia to dla większości kupujących tylko punkt wyjścia do rachunku, który ostatecznie okazuje się wyższy o kilka, a przy droższych nieruchomościach nawet kilkanaście tysięcy złotych. Na koszty kupna mieszkania składa się nie tylko podatek od czynności cywilnoprawnych, ale też taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, prowizja pośrednika oraz – jeśli transakcja finansowana jest kredytem – prowizja bankowa, wycena nieruchomości i ubezpieczenia. Poniżej znajduje się pełne, oparte na obowiązujących przepisach zestawienie tego, ile kosztuje zakup mieszkania, z rozbiciem na rynek pierwotny i wtórny oraz z podaniem podstaw prawnych każdej pozycji.

Rynek pierwotny czy wtórny – to pierwsza decyzja, od której zależą koszty

Największa różnica w strukturze kosztów kupującego wynika z tego, czy kupujemy mieszkanie od dewelopera, czy od osoby prywatnej. Ta sama czynność nie może być bowiem jednocześnie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i podatkiem VAT. Sprzedaż lokalu przez dewelopera (czynnego podatnika VAT) objęta jest VAT – zwykle 8% dla mieszkań w społecznym programie mieszkaniowym do 150 m2 lub 23% w pozostałym zakresie – i z tego powodu zwolniona jest z PCC. Sprzedaż na rynku wtórnym, dokonywana zwykle przez osobę prywatną, nie podlega VAT, więc obciążona jest PCC według stawki 2%. Więcej o różnicach między obiema formami zakupu znajdziesz w artykule czym jest rynek pierwotny.

Ta różnica ma praktyczne konsekwencje finansowe. Przy mieszkaniu za 500 000 zł kupujący na rynku wtórnym zapłaci 2% PCC, czyli 10 000 zł podatku, którego nie zapłaci nabywca lokalu od dewelopera. Z drugiej strony ceny mieszkań deweloperskich bywają wyższe niż porównywalnych lokali z drugiej ręki, więc transakcję trzeba liczyć całościowo, a nie patrzeć wyłącznie na stawkę podatku.

PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego – stawka 2%

Podstawą prawną opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości jest ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a stawka PCC od umowy sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, domu jednorodzinnego) wynosi 2% wartości rynkowej. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa przedmiotu transakcji, nie cena wskazana w umowie – jeśli strony zaniżą cenę, urząd skarbowy może zakwestionować podstawę opodatkowania i zlecić wycenę biegłego.

Płatnikiem PCC przy transakcjach w formie aktu notarialnego jest notariusz – pobiera podatek od kupującego w dniu podpisania aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego, a strony nie składają odrębnej deklaracji. Obowiązek zapłaty PCC spoczywa na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Ogólne informacje o PCC publikuje też Ministerstwo Finansów w serwisie podatki.gov.pl. Stawka 2% dotyczy również udziału w nieruchomości oraz miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej nabywanych odrębną umową.

Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania – zasady od 31 sierpnia 2023 r.

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje istotny wyjątek od reguły opisanej wyżej. Na mocy art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, sprzedaż na rynku wtórnym prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zwolniona z PCC, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, która na dzień sprzedaży i wcześniej nie posiadała żadnego z tych praw ani udziału w nich.

Najważniejsze zasady zwolnienia:

• Dotyczy wyłącznie rynku wtórnego – zakup od dewelopera i tak nie podlega PCC, bo objęty jest VAT.
• Warunkiem jest niemożność wykazania wcześniejszego posiadania mieszkania lub domu (w Polsce lub za granicą), badana odrębnie dla każdego kupującego.
• Przy zakupie przez kilka osób, gdy tylko część spełnia warunek „pierwszego mieszkania", zwolnienie stosuje się proporcjonalnie do udziału osób uprawnionych.
• Udział w nieruchomości nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia, nie pozbawia prawa do zwolnienia.
• Zwolnienie obejmuje wyłącznie lokal lub dom mieszkalny – nie obejmuje działki budowlanej ani garażu nabywanego bez mieszkania.

W praktyce oznacza to, że osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego za 450 000 zł oszczędza dziś 9000 zł PCC. To realna korzyść, o którą warto zapytać notariusza jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej – to on weryfikuje spełnienie warunków na podstawie oświadczenia kupującego i odpowiada za prawidłowe pobranie (lub niepobranie) podatku.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania

Kolejną obowiązkową pozycją jest wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu, czyli taksa notarialna. Jej maksymalną wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564, z późn. zm.). Notariusz nie może pobrać więcej niż wynika z rozporządzenia, ale może zaproponować stawkę niższą – warto zapytać kilku notariuszy o wycenę przed wyborem kancelarii.

Stawka jest degresywna – rośnie wraz z wartością transakcji, ale procentowo coraz wolniej. Poniżej pełna tabela progów (kwoty netto, do których dolicza się 23% VAT):

Wartość nieruchomości (podstawa taksy)	Maksymalna stawka taksy notarialnej (netto)
do 3000 zł	100 zł
powyżej 3000 zł do 10 000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł	310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł	4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł	6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł (7500 zł dla I grupy podatkowej)

Przykład: dla mieszkania za 500 000 zł taksa netto wyniesie 1010 zł + 0,4% × 440 000 zł = 2770 zł netto, czyli ok. 3407 zł brutto po doliczeniu VAT. Dla mieszkania za 800 000 zł będzie to 1010 zł + 0,4% × 740 000 zł = 3970 zł netto (4883,10 zł brutto).

Wypisy aktu notarialnego i inne opłaty kancelaryjne

Do taksy dochodzi opłata za wypisy aktu – każda ze stron, a przy kredycie także bank, potrzebuje własnego wypisu. Maksymalna stawka za wypis, odpis lub wyciąg z dokumentu wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (co najmniej 25 wierszy tekstu), plus 23% VAT. Przy akcie liczącym kilkanaście stron i potrzebie kilku wypisów koszt ten może sięgnąć kilkuset złotych. Dochodzi do tego zwykle opłata notariusza za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej

Trzecim obowiązkowym elementem kosztów jest opłata sądowa pobierana przez wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Reguluje ją ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z art. 42 ust. 1, opłata stała za wniosek o wpis własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł. Przy kredycie hipotecznym konieczny jest też odrębny wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku – kolejne 200 zł.

Kupujący na kredyt dolicza więc do kosztów sądowych zwykle 400 zł: 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki. Wniosek może zostać złożony przez notariusza elektronicznie tuż po podpisaniu aktu, co przyspiesza procedurę względem tradycyjnego wniosku papierowego.

PCC od hipoteki i pozostałe koszty kredytu

Zakup finansowany kredytem hipotecznym generuje dodatkowe koszty, których nie ma przy transakcji gotówkowej:

• PCC od ustanowienia hipoteki – zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC, hipoteka zabezpieczająca wierzytelność o wysokości nieustalonej (a taka jest w praktyce niemal każdy kredyt, bo suma hipoteki obejmuje kapitał i odsetki o nieznanej z góry wysokości) opodatkowana jest zryczałtowaną stawką 19 zł. Hipoteka na wierzytelność już w pełni ustaloną co do kwoty byłaby opodatkowana stawką 0,1% – w kredytach mieszkaniowych zastosowanie ma jednak niemal zawsze 19 zł.
• Prowizja banku za udzielenie kredytu – zwykle 0–3% kwoty kredytu, zależnie od oferty i negocjacji.
• Wycena nieruchomości na potrzeby banku – zwykle kilkaset złotych, czasem pokrywana przez bank.
• Ubezpieczenie pomostowe – podwyższona marża do czasu prawomocnego wpisu hipoteki, płacona przez kilka miesięcy.
• Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, obowiązkowe przez cały okres kredytowania.
• Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy – często wymagane lub premiowane niższą marżą.

Prowizja pośrednika nieruchomości

Jeśli w transakcji uczestniczy pośrednik, jego wynagrodzenie to zwykle 2–3% wartości nieruchomości netto plus VAT, płatne najczęściej przez stronę, która zawarła z nim umowę pośrednictwa – zwyczajowo sprzedającego, choć coraz częściej stosowane są modele z prowizją dzieloną lub prowizją po stronie kupującego, zwłaszcza przy zleceniach na wyłączność. Przed podpisaniem umowy z biurem nieruchomości warto ustalić, kto i w jakiej wysokości ponosi ten koszt.

Pełne zestawienie kosztów kupującego mieszkanie

Poniższa tabela porządkuje wszystkie omówione pozycje kosztowe z podziałem na rynek pierwotny i wtórny oraz podstawą prawną każdej z nich.

Pozycja kosztu	Rynek pierwotny (od dewelopera)	Rynek wtórny	Podstawa prawna
PCC od umowy sprzedaży	Nie dotyczy (czynność objęta VAT)	2% wartości rynkowej (0% dla pierwszego mieszkania od 31.08.2023 r.)	Art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 9 pkt 17 ustawy o PCC
VAT w cenie zakupu	8% (społeczny program mieszkaniowy) lub 23%, wliczone w cenę	Nie dotyczy	Ustawa o podatku od towarów i usług
Taksa notarialna za akt	Tak, wg tabeli degresywnej	Tak, wg tabeli degresywnej	Rozporządzenie MS z 28.06.2004 r., § 3
Wypisy aktu notarialnego	Tak, ok. 6 zł netto/strona	Tak, ok. 6 zł netto/strona	Rozporządzenie MS z 28.06.2004 r., § 12
Opłata sądowa za wpis własności do KW	200 zł	200 zł	Art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Opłata sądowa za wpis hipoteki (przy kredycie)	200 zł	200 zł	Art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
PCC od ustanowienia hipoteki (przy kredycie)	19 zł	19 zł	Art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC
Prowizja banku, wycena, ubezpieczenia (przy kredycie)	Zmienna, zależna od oferty	Zmienna, zależna od oferty	Umowa kredytowa, tabela opłat i prowizji banku
Prowizja pośrednika (jeśli dotyczy)	Zwykle po stronie dewelopera	Zwykle 2–3% + VAT, do negocjacji	Umowa pośrednictwa

Koszty po podpisaniu aktu – przeprowadzka, remont, wyposażenie

Rachunek kosztów nie kończy się na akcie notarialnym. Warto zarezerwować dodatkowy budżet na:

• Remont i odświeżenie lokalu – malowanie, wymianę podłóg, drobne naprawy instalacji; przy generalnym remoncie koszty mogą sięgać kilkuset złotych za metr kwadratowy.
• Przeprowadzkę – transport mebli, firmę przeprowadzkową, wynajem windy towarowej.
• Nowe wyposażenie – meble, AGD, oświetlenie, jeśli mieszkanie kupowane jest bez wyposażenia.
• Opłaty administracyjne – czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, zaliczki na media, fundusz remontowy od dnia przekazania lokalu.
• Przepisanie liczników mediów na nowego właściciela – prąd, gaz, woda, internet.

Rozsądnym założeniem jest zarezerwowanie dodatkowych 5–10% wartości nieruchomości na koszty transakcyjne i pierwsze wydatki po przeprowadzce – to najczęściej brak takiej rezerwy, a nie sam fakt zaciągnięcia kredytu, powoduje problemy z płynnością finansową w pierwszych miesiącach po zakupie.

Jak zaplanować budżet na zakup mieszkania krok po kroku

1. Ustal realną cenę mieszkania, z zapasem na negocjacje.
2. Sprawdź, czy kwalifikujesz się do zwolnienia z PCC jako nabywca pierwszego mieszkania.
3. Policz taksę notarialną z tabeli degresywnej i dolicz 23% VAT.
4. Dolicz opłaty sądowe za wpis do KW – 200 zł, a przy kredycie dodatkowe 200 zł za wpis hipoteki oraz 19 zł PCC od hipoteki.
5. Ustal z pośrednikiem, kto ponosi prowizję i w jakiej wysokości.
6. Przy zakupie na kredyt sprawdź w banku pełną tabelę opłat i prowizji.
7. Zarezerwuj bufor gotówkowy na remont, przeprowadzkę i pierwsze miesiące eksploatacji.

Więcej praktycznych artykułów o rynku nieruchomości, podatkach i formalnościach znajdziesz w naszej sekcji wiedza.

Kupujesz nowe mieszkanie i jednocześnie sprzedajesz obecne?

Wielu naszych klientów planuje zakup nowego mieszkania równolegle ze sprzedażą dotychczasowej nieruchomości, bo środki ze sprzedaży często stanowią wkład własny do kredytu na nowy zakup. Jeżeli zastanawiasz się, ile realnie zostanie Ci po sprzedaży obecnego mieszkania – po odliczeniu prowizji pośrednika, ewentualnego podatku dochodowego i kosztów transakcyjnych – skorzystaj z naszego kalkulatora kosztów sprzedaży mieszkania.

Jeśli zależy Ci na szybkiej i pewnej sprzedaży obecnego mieszkania bez oczekiwania na kupca z rynku, bez pośredników i formalności trwających miesiącami, skorzystaj z naszej bezpłatnej wyceny – przygotujemy konkretną ofertę zakupu za gotówkę, dzięki czemu łatwiej zaplanujesz zakup nowego mieszkania bez ryzyka przerwy między sprzedażą a zakupem.

Najczęstsze pytania